Wielka Pardubicka

Przypadek jaki chciałem opisać ze względu na stopień trudności oraz ilość przeszkód od razu skojarzył mi się z jedną z najtrudniejszych i najbardziej prestiżowych końskich gonitw na świecie – Wielką Pardubicką.

Sytuacja

Sprawa dotyczyła zakupu domu do kapitalnego remontu z wpisami komornika w dziale III księgi wieczystej oraz z wpisami w innymi działach, które należało usunąć. Właścicielami nieruchomości były osoby, z których jedna przebywała za granicą a druga w więzieniu. Obydwoje nabyli nieruchomość na drodze spadku. Nabywca nieruchomości musiał wnieść wkład własny na zakup domu, którego na dzień składania wniosku kredytowego nie posiadał, a środki na ten cel miały pochodzić ze sprzedaży własnego mieszkania.Kupujący nieruchomość byli też źródłem kilku przeszkód uniemożliwiających jej zakup.

Pierwsza trudność przy takich transakcjach to nabycie domu do kapitalnego remontu. Należy zwrócić uwagę czy zakres prac remontowych nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Jeśli tak, to żaden bank nie zgodzi się na udzielenie kredytu bez wcześniejszego uzyskania takiego pozwolenia. Musiałby wystąpić o nie obecny właściciel, a o tym nie było mowy w tej transakcji. Drugi problem, na który należy zwrócić uwagę, to zakres remontu, który może wymagać zgłoszenia wykonania prac do urzędu.

W zależności od rodzaju prac, jakie mają podlegać zgłoszeniu, wymagana będzie dodatkowa dokumentacja techniczna. Należy to zaplanować jeszcze na etapie analizy wniosku, nie zaś po podpisaniu aktu notarialnego przeniesienia własności nabywanej nieruchomości, ponieważ przygotowanie dokumentacji technicznej może wykonać tylko osoba z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi.

Kolejne przeszkody dotyczyły uzyskania pełnomocnictw notarialnych od sprzedających, ponieważ wiązało się to z wizytą notariusza w więzieniu oraz opłacenia jego honorarium, które musiał pokryć nabywający dom. Przygotowanie pełnomocnictwa drugiej osoby, wiązało się z wynajęciem notariusza gotowego do sporządzenia aktu w sobotę.

Następna przeszkoda związana była z przygotowaniem zaświadczeń od komornika dotyczących zobowiązań obciążających nieruchomość, które musiały być wystawione według określonych przez bank wymogów.

Niemały problem stanowiły również inne zapisy w księdze wieczystej, które także musiał być wykreślone. Jak to często bywa w przypadku nabycia starych domów ich właściciele nie mieli wiedzy związanej z aktualizacją zapisów w księdze wieczystej. Należało dotrzeć do ich źródeł, uzyskać stosowne dokumenty sprzed kilkudziesięciu lat i złożyć wnioski do ksiąg wieczystych o wykreślenie wpisów nieakceptowanych przez bank.

Nabywcy nieruchomości też przyczynili się do stworzenia kolejnych trudności. Pierwsza dotyczyła ich negatywnej historii kredytowej. W BIK widniały zobowiązania źle spłacane, które w pierwszej kolejności musiałem wykreślić. Drugim problemem był brak wystarczającej zdolności kredytowej spowodowany obciążeniem kredytem hipotecznym. Trzecia przeszkoda związana była z brakiem własnych środków na zakup domu. Jedynym rozwiązaniem było znalezienie kupca na nieruchomość i spłatę kredytu hipotecznego oraz pozyskanie w ten sposób gotówki na zakup nabywanego domu. Oczywiście wszystkie te czynności należało zgrać w czasie.

Po pokonaniu wielu przeszkód udało się w końcu doprowadzić do połączenia transakcji zakupu domu i sprzedaży mieszkania kupujących oraz uzyskać pozytywną decyzję kredytową. Wydawało się, że wszystkie trudności zostały już pokonane. Nic bardziej mylnego. Najgorsze miało dopiero się zdarzyć a powodem był wymóg spełnienia warunków do podpisania umowy i wypłacenia środków z kredytu.

Po pierwsze bank zażyczył sobie przedstawienia nowych zaświadczeń od komornika ze zobowiązaniami sprzedających nieruchomość na określony dzień oraz uwzględniające dotychczasowe wpłaty dokonane przez kupujących.

Po drugie jednym z warunków uruchomienia części kredytu było przedstawienie w banku kopii złożonego przez kredytobiorców wniosku o wykreślenie wszystkich wpisów komorniczych w księdze domu po zawarciu aktu notarialnego. Taki warunek nie był możliwy do spełnienia z uwagi na fakt, że to komornik był uprawniony do dokonania takiej czynności. Należało więc zaczekać do usunięcia wpisów w księdze wieczystej domu.

Po trzecie w akcie notarialnym należało umieścić zapisy, które uwzględniały całkowite rozliczenie transakcji z uwzględnieniem kwot wpłaconych przez kupujących, należności wobec komornika oraz określenia terminów do dokonania rozliczeń.

Opisany przypadek był jednym z najtrudniejszych, z jakimi miałem do czynienia. Ilość przeszkód do pokonania oraz stopień ich trudności wymagał ode mnie niezwykłych umiejętności podobnie jak w Wielkiej Pardubickiej od jeźdźców i koni w niej uczestniczących.

Zobacz inne wpisy

Messenger
artur@tomaszewski.pl
+48 601 643 088
Artur Tomaszewski
Kaszubska 10, lokal 14
75-036 Koszalin
Dni robocze / 9:00 — 17:00
Soboty i niedziele / Nieczynne
Kaszubska 10, lokal 14
75-078 Koszalin
Śledź na Facebooku
menu