19 listopada 2020

Zakup domu do kapitalnego remontu

Zakup domu do kapitalnego remontu obarczony jest wyższym ryzykiem niepowodzenia niż innej nieruchomości.

W większości przypadków chodzi o zakup i remont budynku postawionego przed II wojną światową.

Najczęściej wycena nieruchomości dokonana przez bank, uwzględniająca koszt nabycia oraz wykonania prac remontowych jest oszacowana poniżej faktycznych poniesionych na te cele nakładów.

Dzieje się tak dlatego, że powierzchnia użytkowa w takim domu jest za mała. Przyszłą wartość nieruchomości bank określa na podstawie średniej wartości rynkowej metra kwadratowego podobnej inwestycji pomnożonej przez ilość metrów nabywanej nieruchomości. 

Dla łatwiejszego zrozumienia podaję przykład wyliczenie wymaganego wkładu własnego:

-180 tys. - cena nabycia domu do kapitalnego remontu

- 100 tys. - koszt wykonania kapitalnego remontu

- 280 tys. - koszt całkowity inwestycji (zakup + remont)

- 70 m.kw. – powierzchnia użytkowa budynku po wykonaniu remontu

- 4000 zł. – wartość 1 m. kw. powierzchni użytkowej po wykonaniu remontu (280 tys./70 m.kw.)

- 3400 zł. – maksymalna wartość rynkowa 1 m.kw. powierzchni użytkowej podobnej inwestycji przyjęta przez bank

- 238 tys. – maksymalna wartość wyceny nabywanej nieruchomości po wykonaniu remontu przyjętej przez bank (3400 x 70 = 238 tys.)

- 70 tys. zł. – wymagany wkład własny – jeśli wniosek składany do banku z min. udziałem środków własnych w wysokości 10% + różnica między wartością inwestycji a wyceną banku - 280 tys. x 10% + (280 tys-238 tys.)

- 96 tys. – wymagany wkład własny – jeśli wniosek składany do banku z min. udziałem środków własnych w wysokości 20% + różnica między wartością inwestycji a wyceną banku - 280 tys. x 20% + (280 tys-238 tys.)

Powierzchnia użytkowa domów z minionego okresu zwykle jest niewielka i obejmuje część parterową budynku. Najczęściej w takich domach potencjalni nabywcy chcą powiększyć powierzchnie poprzez adaptację poddasza lub zostało już przez sprzedających zaadaptowane. Jeśli w dokumentach urzędowych (wypis z kartoteki budynków) widnieje nieużytkowe poddasze to bank tego nie zaakceptuje a tym samym nie zwiększy się powierzchnia użytkowa budynku.

Jeśli w wypisie z kartoteki budynków widnieje poddasze użytkowe to wtedy należy zwrócić uwagę na jego wysokość. Tu pomocne będą przepisy prawa budowlanego, które określają powierzchnię użytkową pomieszczeń w zależności od ich wysokości.

Inną przeszkodą jest zakres prac remontowych, które mogą wymagać pozwolenia na budowę lub zgłoszenie prac budowlanych w urzędzie.

W tym wypadku należy sięgnąć do przepisów prawa budowlanego, które określają jaki zakres prac wymaga pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. Jeśli zakres remontu będzie wymagać pozwolenia na budowę to o ten dokument musi wystąpić sprzedający. Dopiero po jego wydaniu będzie można złożyć wniosek kredytowy. Jeśli na wykonanie prac potrzebne będzie zgłoszenie prac budowlanych to bank, jako warunek do wypłaty, poprosi o kopię złożonego do właściwego urzędu zgłoszenia prac budowlanych w ramach przewidywanego remontu. Tu istotna uwaga. Już na początku planowanych prac należy zapoznać się z wzorem takiego wniosku, ponieważ często trzeba do niego dołączyć odpowiednią dokumentację techniczną przygotowaną przez osobę z uprawnieniami budowlanymi.

Kolejnym problemem jest z nieuregulowanym stan formalnoprawny nieruchomości.

Często zdarza się, że w takich domach mieszkały osoby starsze, które zmarły a ich spadkobiercy nie mają zakończenia postępowania spadkowego.

Kolejna przeszkoda może się pojawić, jeśli właścicielami są osoby starsze, mogące być ubezwłasnowolnione. Wtedy to ich dorosłe dzieci próbują sprzedać nieruchomość. W takich przypadkach bez zgody sądu na sprzedaż nieruchomości za określoną cenę takiej transakcji przyprowadzić nie można. Procedura uzyskania takiej zgody trwa wiele miesięcy.

Zdarza się również, że uprawnionych do sprzedaży nieruchomość jest wiele osób z najbliższej rodziny. Miałem przypadki, że osoby te nie mogły uzgodnić ostatecznie ceny sprzedaży nieruchomości i do transakcji nie doszło.

Zobacz inne wpisy

Messenger
artur@tomaszewski.pl
+48 601 643 088
Artur Tomaszewski
Kaszubska 10, lokal 14
75-036 Koszalin
Dni robocze / 9:00 — 17:00
Soboty i niedziele / Nieczynne
Kaszubska 10, lokal 14
75-078 Koszalin
Śledź na Facebooku
menu