Od kilku lat nie ma już możliwości zakupu apartamentu w standardowym kredycie hipotecznym dla osób fizycznych, które nie prowadza działalności gospodarczej. Bez względu na to czy jest to lokal mieszkalny czy użytkowy. Pozostałe osoby i podmioty gospodarcze mają możliwość finansowania tego typu inwestycji tylko kredytem firmowym.
W zależności od banku, w którym składać będziemy wniosek różnice mogą być bardzo istotne. Apartamenty występują albo jako lokale mieszkalne, albo jako lokale użytkowe. Pozornie lokale te niczym się od siebie nie różnią - wyglądają tak samo i taką samą mają funkcję. Jednak lokale mieszkalne objęte są stawką VAT w wysokości 8%, natomiast lokale użytkowe o funkcji mieszkalnej - 23%. Po tym najłatwiej poznamy z jakim rodzajem nieruchomości mamy do czynienia.
Na lokale mieszkalne ze stawką 8% VAT możemy uzyskać kredyt hipoteczny w większości banków. Jednak i tu występują pewne ograniczenia. Niektóre banki nie chcą kredytować inwestycji w tak zwanych kondohotelach. Określenie „kondohotel” jest różnie interpretowane przez pracowników banków. Jedni określają to jako obiekty, w których występują lokale użytkowe o funkcji mieszkalnej ze stawką 23% VAT. Inni natomiast, jako kondohotele określają obiekty, w których oprócz lokali mieszkalnych ze stawką 8% VAT znajduje się recepcja i zaplecze, tj. SPA, baseny czy restauracje.
Obecnie oferta kredytowa na apartamenty jest zdecydowanie mniej korzystna. Ogranicza się głównie do kredytów inwestycyjnych dla osób prowadzących działalność gospodarczą. Do niedawna dwa banki miały w swojej ofercie kredyty na te lokale, skierowane do osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Obecnie w żadnym z tych banków nie możemy sfinansować zakup takiej nieruchomości.
Dla tych osób istnieje tylko jedna możliwość sfinansowania takiej inwestycji pożyczką hipoteczną, udzielaną pod zabezpieczenie innej nieruchomości mieszkalnej. Ten rodzaj pozyskania środków ma swoje wady. Jest droższy od kredytu na cele mieszkaniowe od 2% do 3%. Inną przeszkodą jest wymóg posiadania nieruchomości mieszkalnej i to takiej, która nie jest obciążona kredytem hipotecznym. Jeśli jednak jest na niej kredyt i wysokość pozostałego kapitału do spłaty w stosunku do wartości rynkowej jest nieduży to można w jednym kredycie sfinansować dwa cele tj. spłata bieżącego kredytu hipotecznego i pożyczkę hipoteczną na dowolny cel. Środki z takiego kredytu a dokładnie ta jej część z przeznaczeniem na dowolny cel przelewane są na konto wnioskodawcy. Dopiero wtedy mogą one służyć z przeznaczeniem na zakup apartamentu.
Alternatywą jest też zabezpieczenie na nieruchomości mieszkalnej należącej do innej osoby, która wyrazi zgodę na jej obciążenie hipoteką. Tu należy zwrócić uwagę, aby wniosek składać do banku, który nie będzie wymagać, aby właściciel nieruchomości był też współkredytobiorcą tylko tzw. dłużnikiem rzeczowym. Będzie to miało znaczenie dla tej osoby w przyszłości, jeśli będzie chciała zaciągnąć jakieś zobowiązanie w banku. Jako dłużnik rzeczowy nie będzie obciążony rata kredytu osoby, której kredyt zabezpieczyła swoją nieruchomością.
Pożyczka hipoteczna udzielana jest do 20 lat, maksymalnie do 80% wartości nieruchomości mieszkalnej, będącej zabezpieczeniem i oszacowanej przez bank.Tylko w jednym banku możemy uzyskać środki na dowolny cel do wysokości 80% wartości rynkowej nieruchomości. W innych bankach jest to około 50%-70%.
Dzięki pożyczce hipotecznej można natomiast sfinansować 100% wartości nabywanego apartamentu. Jest to propozycja dla osób które nie dysponują żadną gotówką, ale maja nieruchomość nie obciążona hipoteką o wartości wyższej o 20% od nabywanego apartamentu.
Przykład. Zakup apartamentu w cenie 700 tys. zł. Klient nie posiada żadnych własnych środków. Ma natomiast dom o wartości 1,2 mln zł na który wziął kredyt i do spłaty zostało jeszcze 200 tys. zł. Może sfinansować zakup apartamentu za 700 tys. zł, ale musi także w ramach jednego kredytu uwzględnić drugi cel. tj. refinansowanie posiadanego kredytu hipotecznego w wysokości 200 tys. zł. Razem kredyt na obydwa cele wyniosą 900 tys. zł.a to będzie stanowić 75% wartości rynkowej nieruchomości. Należy znaleźć więc ofertę banku, który udzieli do 75% wartości nieruchomości takiego rodzaju kredytu. Na dzień dzisiejszy byłyby to dwa banki.
Nie ma możliwości nabycia nieruchomości za granicą, zaciągając kredyt na ten cel w jakimkolwiek banku w Polsce. Można natomiast taką inwestycję sfinansować poprzez pożyczkę hipoteczną.
Jeden z banków w Polsce posiada w swojej ofercie kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości za granicą pod zabezpieczenie nieruchomości w Polsce. Warunki kredytowania są takie same jak nabycie nieruchomości w naszym kraju.
Wynika to z jednej z rekomendacji, wprowadzonej jeszcze w 2013 roku przez Komisje Nadzoru Finansowego. Zgodnie z tą rekomendacją „nieruchomość mieszkalna” do tej kategorii można zakwalifikować jedynie nieruchomość przeznaczoną na cele mieszkaniowe, która jest lub będzie zamieszkana lub przeznaczona pod wynajem przez właściciela (z wyłączeniem działalności gospodarczej).
Banki, kierując się wytycznymi KNF i własnymi politykami zarządzającymi. Traktują wiele nieruchomości zwanych „apartamentami” nie jako lokale posiadające funkcję zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, ale jako produkty inwestycyjne lub lokalne użytkowe. Dzieje się tak z kilku powodów:
1.23% VAT. Jeśli deweloper sprzedaje lokal z 23% stawką VAT, dla banku jest to jednoznaczne znaczenie, że jest to użytkowy, nie mieszkalny (dla mieszkalnego stawka wynosi 8%). Kredyt hipoteczny, zgodnie z jego przeznaczeniem, przeznaczony do wykorzystania na własne potrzeby zaspokojenia celów mieszkaniowych.
2.Charakter inwestycyjny. Wiele projektów apartamentowych (zwłaszcza w rejonach atrakcyjnie turystycznych) to tzw. condohotele lub aparthotele. Nabywca kupuje lokal, ale jednocześnie często podpisuje się z operatorem, który będzie zarządzał najmem krótkoterminowym. Taka działalność jest bezsprzecznie działalnością otwartą, co stoi w sprzeczności z przytoczoną definicją z Rekomendacji S.
3.Brak możliwości zameldowania. W przypadku lokali o statusie użytkowym często pojawia się problem z sieciowym dostępem do Internetu, co dla banku jest dostępne, że urządzenie nie będzie dostępne do zasilania i zastosowań użytkowych.
4.Zwiększone ryzyko dla banku. Finansowanie nieruchomości typu apartamenty to dla nich podwyższone ryzyko. Dochody z najmu krótkoterminowego są bardziej ryzykowne na wahania koniunktury (np. sygnał w turystyce) niż stały dochód z umowy o zobowiązanie kredytobiorcy.