Najważniejszym etapem w całym procesie kredytowym jest przygotowanie do złożenia dokumentów kredytowych w bankach. Od tego będzie zależeć czy klient uzyska finansowanie i na jaki warunkach oraz jak będzie przebiegać dalszy proces kredytowy.
Przedstawione w dalszej części tego wpisu informacje są efektem zdobytych w ciągu kilkudziesięciu lat doświadczeń jako eksperta kredytowego. Jest to również nauka na błędach popełnionych przeze mnie, moich konkurentów i klientów, opisujących swoje przypadki na forach internetowych. Na temat najczęściej popełnianych błędów poświęciłem osobny wpis. Więcej na ten temat przeczytasz tutaj >>>
Podstawą skutecznego pozyskania kredytu dla klienta jest odpowiednio prowadzona rozmowa z nim. Opiera się na zadawaniu wielu szczegółowych pytań i sporządzeniu z niej notatki. Uzyskane tą drogą informacje muszą zostać poparte dokumentami.
Z doświadczenia wiem, że klienci często w sposób nieświadomy przekazują informacje nie do końca mające pokrycie w przedłożonych później dokumentach. Zawyżają swoje dochody, nie mają świadomości o swojej historii kredytowej, nie informują o wszystkich posiadanych zobowiązaniach, ukrywają dzieci na utrzymaniu.
Dlatego szczególny nacisk kładę na rozpoznanie sytuacji klienta. Analiza przedłożonych dokumentów pozwala zweryfikować wszystkie informacje, które od niego uzyskałem.
Przed pierwszym kontaktem z ekspertem przygotuj się do niej. Dlaczego warto to zrobić? Ponieważ rozmowa stanie się efektywna, zajmie niewiele czasu a ekspertowi umożliwi przygotowanie dla Ciebie właściwego rozwiązania.
Zbierz informacje o celu kredytowania, całkowitych kosztach inwestycji, źródłach i wysokości posiadanego wkładu własnego. Określ na jakim jesteś etapie realizacji Twoich planów. Czy zastanawiasz się nad zakupem nieruchomości, czy masz już wybraną a może została podpisana już umowa przedwstępna jej zakupu. Chyba, że posiadasz własną nieruchomość i sprecyzowane bądź nie do niej plany – remont, budowa, refinansowanie kredytu sprzedaż i kupno innej. Więcej szczegółowych informacji związanych z celem kredytowania wymieniłem poniżej:
1. Zakup – mieszkania, domu (rynek wtórny czy pierwotny) lub zakup działki budowlanej. Podaj wartość zakupu i wysokość wkładu własnego.
2. Budowa domu – wartość działki, wysokość nakładów poniesionych na budowę oraz planowane jeszcze do wniesienia. Określ źródło ich po pochodzenia – oszczędności na koncie, darowizna, sprzedaż majątku itp., koszt dokończenia budowy z kredytu bankowego. Czy wykończenie domu ma być ,,pod klucz” czy do tzw. stanu deweloperskiego.
3. Remont lub wykończenie mieszkania/domu (dla inwestycji deweloperskiej) – wartość aktualna mieszkania/domu oraz koszt remontu lub wykończenia.
4. Konsolidacja kredytów – saldo zadłużenia każdego kredytu, który ma być konsolidowany. Rodzaj nieruchomości, która będzie zabezpieczeniem konsolidowanych kredytów i jej szacunkowa wartość rynkowa.
5. Pożyczka hipoteczna – szacunkowa wartość rynkowa nieruchomości, która będzie zabezpieczeniem tej pożyczki i oczekiwana wysokość pozyskanej gotówki.
6. Spłata innego kredytu hipotecznego – saldo zadłużenia spłacanego kredytu hipotecznego z ostatniego harmonogramu spłat oraz szacunkowa wartość rynkowa nieruchomości, zabezpieczając to zobowiązanie.
7. Refinansowanie zakupu nieruchomości, remontu lub budowy domu – data zakupu, suma faktur za wykonane prace w ostatnich 24 miesiącach oraz jej szacunkowa wartość rynkowa nieruchomości.
Określ rodzaj i wysokość uzyskiwanych w gospodarstwie domowym dochodów. Zbierz o nich następujące informacje:
1. Umowa o pracę – czas nieokreślony lub określony. Jeśli początek zatrudnienia był w ostatnich 12 miesiącach to miesiąc zatrudnienia. Jeśli umowa na czas określony podaj – początek i koniec bieżącej umowy oraz która to umowa w obecnym zakładzie pracy, czy były przerwy między obecną a poprzednią i ile trwały dni. Podaj średni dochód netto z ostatnich 3 m-cy, 6 m-cy i 12 m-cy. Określ jaką wysokość tych dochodów stanowią dodatkowe składniki, mającej charakter stały jak premie, nadgodziny, 13-tka itp.
2. Działalność gospodarcza – nie musisz przygotowywać żadnych dokumentów. Skontaktuję się bezpośrednio z Twoim biurem księgowym. Możesz też wysłać dokumenty, które posiadasz: dla KPiR – PIT-y za ostatnie dwa lata podatkowe + odpisy amortyzacyjne + ewidencja środków trwałych, podsumowanie miesięczne KPiR za bieżący rok i ostatni rok podatkowy + odpisy amortyzacyjne za bieżący rok. Dla ryczałtu – PIT 28 za ostatni rok podatkowy + książka przychodów za rok bieżący. Dla karty podatkowej – decyzja o wymiarze podatku za ostatnie dwa lata. Dla pełnej księgowości – bilans i rachunek zysków i strat za ostatnie dwa lata podatkowe + za ostatni rozliczony okres roku bieżącego.
3. Umowa zlecenie lub umowa o dzieło – początek i koniec bieżącej umowy. Czy umowa jest z jednym zleceniodawcą i czy były przerwy między tymi umowami i ile trwały dni. Jeśli bieżąca umowa trwa krócej niż 12 m-cy to czy była wcześniejsza umowa i w jakim okresie trwała oraz jakie były przerwy między tymi umowami?
4. Najem – początek i koniec umowy. Jeśli bieżąca umowa trwa krócej niż 12 m-cy to czy była wcześniejsza umowa, w jakim okresie trwała i czy były przerwy między umowami i ile trwały dni. Czy należność z tytułu najmu przelewana jest na konto właściciela lokalu czy ,,do ręki”? Czy wynajmowany lokal należy w 100% do wynajmującego czy w udziałach? Określ rodzaj wynajmowanej nieruchomości – mieszkalna, usługowa.
5.Inne dochody – rodzaj i ich wysokość.
1. Wiek wszystkich kredytobiorców i powiązania między nimi (małżonek, partner, rodzic, dziecko)
2. Nazwy banków, na konta których pływają Twoje dochody.
3. Liczbę dzieci i ich wiek.
Zbierz informacje o wszystkich posiadanych zobowiązaniach, szczególnie tych pozabankowych, alimentach, pożyczkach zakładowych itp. Dla ułatwienia poniżej przygotowałem szczegółowe informacje w zależności jaka jest Twoja sytuacja:
1. Kredyty bankowe – wysokość raty, szacunkowa kwota pozostająca do spłaty, wysokość przyznanych limitów na karcie kredytowej lub w koncie osobistym, nawet jeśli nie są wykorzystywane. Podaj informacje, które z tych zobowiązań będzie można całkowicie spłacić, jeśli będą przeszkodą w uzyskaniu oczekiwanej kwoty kredytu.
2. Inne zobowiązania– poręczenia kredytów i pożyczek, udzielone innym osobom, pożyczki zakładowe (wysokość raty i aktualne zadłużenie), płacone alimenty
3. Stałe opłaty – ubezpieczenie grupowe w zakładzie pracy, fundusze inwestycyjne
4. Historia kredytowa – czy były opóźnienia przekraczające 30 dni.
Najczęstszą przyczyną odmowy udzielenia kredytu przez banki jest historia kredytowa. Według mojej oceny 40-50% przypadków jest tego przyczyną. Nawet, jeśli ktoś jest przekonany, że nigdy nie miał żadnych opóźnień w spłacie zobowiązań rekomenduję pobranie raportu BIK. Na tym etapie można naprawić bądź wyczyścić negatywną historię, jeśli takie przypadki się zdarzą. Posiadam wiedzę i doświadczenie w prowadzenie nawet najtrudniejszych takich spraw. Więcej szczegółów dotyczących BIK przeczytasz tutaj >>>
Polecam również sprawdzenie swojej wiarygodności kredytowej w biurach informacji gospodarczych BIG. Tu nie znajdują się informacje związane z kredytami ale z niezapłaconymi rachunkami – zaległymi płatnościami wobec firm, innych osób fizycznych, urzędów i instytucji oraz podmiotów samorządowych itp. Informacja na ten temat przeczytasz tutaj >>>
Osoby, które prowadziły lub prowadzą działalność gospodarczą powinny sprawdzić dodatkowo bazę tzw. SUDOP– System Udostępniania Danych o Pomocy Publicznej . Baza SUDOP zawiera informacje o pomocy udzielonej w ramach wdrożonych w Polsce środkach pomocowych, wszelkiej pomocy publicznej i pomocy de minimis. Banki również uwzględniają do wyliczania zdolności kredytowej niektóre z tych zobowiązań tj. które mają charakter zwrotny.
Niektórzy klienci powinni sprawdzić swoje dane w w systemie CRBR – Centralnym Rejestrze Beneficjentów Rzeczywistych. Znajdują się tu dane osób fizycznych, sprawujących bezpośrednio lub pośrednio kontrolę nad spółką, spółdzielnią, fundacją, stowarzyszeniem. Poprzez posiadane uprawnienia mają wpły na czynności lub działania podejmowane przez wyżej wymienione podmioty.
Na sprawdzenie zdolności kredytowej składa się wiele elementów. Przypomina to układanie puzzli. Każdy z tych elementów, nawet najmniejszy musi do siebie pasować. A jakie elementy stanowią o profesjonalnym zbadaniu zdolności kredytowej? Są to:
1. Zbadanie wiarygodności kredytowej – bazy BIK, BIG, ZBP, SUDO, CRBR;
2. Określenie źródeł dochodów, akceptowanych przez dany bank oraz ustalenie ich wysokości;
3. Ustalenie wymaganych środków własnych na realizację celu kredytowania oraz pokrycie kosztów dodatkowych. Przykład wyliczonych całkowitych kosztów przeczytasz tutaj >>>
4. Określenie harmonogramu wnoszenia środków własnych na realizację celu kredytowania. Ma to szczególne znaczenie w przypadku inwestycji deweloperskich oraz budowy domu;
5. Wyliczenie przez eksperta maksymalnej zdolności kredytowej na podstawie kalkulatorów bankowych
6. Przygotowanie przez eksperta najkorzystniejszych ofert kredytowych;
7. Omówienie z klientem całego procesu kredytowego.
Zanim wybierze się cel kredytowania, zarówno jeśli będzie to zakup nieruchomości, budowa, remont lub refinansowanie kredytu należy sprawdzić swoją maksymalną zdolność kredytową. Dlaczego maksymalną zdolność kredytową a nie kwotę którą zainteresowany z klient? Ponieważ często zmieniają się jego plany więc lepiej, aby już od początku wiedział jakie ma możliwości ich sfinansowania.
Niektórzy klienci robią błąd wybierając przed zbadaniem swojej zdolności kredytowej najpierw nieruchomość pod wpływem emocji. W obawie przed tym, że ktoś ich ubiegnie wpłacają zadatek, zwłaszcza jeśli transakcja prowadzona jest za pośrednictwem biura nieruchomości. I tu rola doświadczonego eksperta. Mając szerokie doświadczenie i wiedzę przygotuję nie tylko sprawdzenie dochodów pod kątem zdolności kredytowej, ale całą analizę finansową przedsięwzięcia.
Na tym etapie uwzględniamy też z klientem jaka proponowana kwota kredytu będzie dla niego satysfakcjonująca. W przypadkach niewystarczającej zdolności kredytowej uzgadniamy dalsze kroki jej poprawy. Zdarza się w takich przypadkach, że upłynie wiele miesięcy lub nawet ponad rok, aby można było składać wnioski kredytowe do banków na realizację planów klienta.
Jednym z powodów odmowy udzielenia kredytu przez banki jest niewłaściwa komunikacja między ekspertem a klientem. Dlaczego? Ponieważ na etapie zbierania informacji dla wyznaczenia zdolności kredytowej dochodzi do nieporozumienia między obydwiema stronami. Aby tego uniknąć stosuję sprawdzoną metodę uniknięcia błędów w komunikacji z klientem. Jest to przygotowanie w formie dokumentu tzw. analizy finansowej.
Celem analizy finansowej jest przedstawienie klientowi podsumowania zebranych informacji, będących wynikiem prowadzonych rozmów i przesłanych przez niego dokumentów. Analiza ta dotyczy jego sytuacji rodzinnej, finansowej i realizacji celu kredytowego i ma doprowadzić do przeprowadzenia z powodzeniem całego procesu kredytowego. Przykład takiej analizy znajdziesz tutaj >>>
Przystępując do kolejnego etapu klient wie już, jaki maksymalny kredyt może uzyskać, środki własne jakie musi posiadać, koszty dodatkowe w gotówce jakie będzie musiał ponieść. Teraz może rozpocząć realizację swojego celu kredytowania. Moja pomoc na tym etapie często okazuje się nieodzowna.
W przypadku zakupu będzie to poszukiwanie nieruchomości. Często zdarza się, że od uzyskania informacji o maksymalnej zdolności kredytowej do znalezienia nieruchomości, którą klient chce nabyć upłynie dłuższy okres czasu. W takiej sytuacji rekomenduje ponowne wyliczenie zdolności kredytowej. W międzyczasie może się zmienić wysokość dochodów klienta lub/i zmienić się metoda liczenia zdolności kredytowej w bankach.
Jeśli klient wybrał już nieruchomość to podpisanie przedwstępnej umowy kupna sprzedaży. Posiadam wzory takich umów, które klient ode mnie otrzymuje. Kontaktuję się ze sprzedającym w imieniu mojego klienta, aby sprawniej przeprowadzić całą transakcję.
W przypadku budowy/rozbudowy/nadbudowy przygotowanie dokumentacji włącznie z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Jeśli takie dokumenty klient już posiada to przygotowanie kosztorysów budowy na drukach banków, do których składane będą wnioski kredytowe. Tu również klient może liczyć na moją pomoc no i wypełnienie.
W przypadku remontu określenie zakresu remontu i przygotowanie kosztorysów remontu na drukach bankowych.
Jeśli celem kredytowania będzie refinansowanie kredytu to umowa kredytowa i ostatni harmonogram spłat.
Jeśli celem będzie konsolidacja kredytów to przygotowanie umów kredytowych i harmonogramów spłat do nich.
Przygotowując wnioski kredytowe musimy uwzględnić wymagania każdego z banków dotyczące zgromadzenia określonej dokumentacji. A mogą one się różnić. Będą to dokumenty dochodowe jak i związane z celem kredytowania. Np w przypadku dochodu z umowy o pracę jedne banki biorą dochody jako średnio z 3 miesięcy inne z 6 miesięcy a są takie banki które opierają się na dochodach z 12 miesięcy. W przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym część banków wymaga podpisania umowy przedwstępnej. Wiąże się to zwykle z koniecznością zapłacenia zadatku i ryzykiem jego utraty. W niektórych bankach wystarczy oświadczenie kredytobiorcy o nabywanej nieruchomości bez wpłaty jakikolwiek środków na rzecz sprzedającego.
Na podstawie zgromadzonych dokumentów dochodowych oraz celu kredytowania ekspert kredytowy przygotowuje wnioski kredytowe do poszczególnych banków. Profesjonalnie przygotowany ekspert kredytowy powinien dokonać analizy zgromadzonych dokumentów. Jeśli wyposażony jest w szeroką wiedzę merytoryczną to dostrzeże konieczność dodatkowego ich uzupełnienie. Wyprzedzi tym samym wymagania analityka o ich dostarczenie. Dzięki temu skróci to znacząco okres analizy dokumentów w banku.
Przed podpisaniem wniosków kredytowych ekspert kredytowy powinien wysłać je wcześniej do klientów celem zweryfikowania i prawidłowego wypełnienia/ przez nich czy wszystkie informacje zostały prawidłowo wypełnione, czy nie ma błędów, literówek.
Są też banki w których cały proces kredytowy odbywa się zdalnie bez wizyty klienta w biurze eksperta kredytowego.
Istotnym elementem w procesie kredytowym jest też uwzględnienie przez eksperta kredytowego kalendarza. W przypadku dni wolnych, wakacji, świąt, przedłużonych weekendów zmniejsza się liczba pracowników banków. Wydłuża się wtedy proces kredytowy często dwukrotnie. Czas ten może mieć duże znaczenie w przypadku prowadzenia transakcji wiązanych.
Wniosek kredytowy to odpowiednio wypełnione przez eksperta druki bankowe wraz z całą dokumentacją dochodową klienta i dokumentacją nieruchomości oraz celu kredytowania. Rodzaj wymaganej przez dany bank dokumentów podany jest w tzw. check liście. Złożeniem wniosków kredytowych do banków zajmuje się ekspert kredytowy. To w jakiej formie będą one składane zależy od procedury wymaganej w danym banku. Możemy wyróżnić tu wnioski składane w następujący sposób:
1. W formie papierowej.
Druki bankowe muszą być podpisane przez wszystkich kredytobiorców i eksperta. Wymagany jest kontakt bezpośredni klienta z ekspertem. Pozostałe dokumenty w formie skanów lub elektronicznych wydruków potwierdza ekspert za zgodność z oryginałem. Dokumenty te przekazuje ekspert bezpośrednia do oddziału banku lub jego centrali.
2. W formie częściowo elektronicznej.
Podobnie jak w formie papierowej druki bankowe muszą być podpisane przez wszystkich kredytobiorców i eksperta. Również w tej metodzie do składania wniosku kredytowego nieodzowna jest wizyta klienta w biurze eksperta. Jednak ich przekazanie do banku wraz z pozostałymi dokumentami dotyczącymi dochodów i nieruchomości ekspert przekazuje w formie skanów. Dzięki temu proces kredytowy skraca się o kilka dni.
3. W formie w pełni elektronicznej.
W przeciwieństwie do dwóch metoda składania wniosków do banku bezpośredni kontakt eksperta z klientem nie jest wymagany. Odpowiednio wypełnione druki wniosków kredytowych ekspert przekazuje drogą elektroniczną do klienta. Całą dokumentację dochodową, nieruchomości i celu kredytowania klient przekazuje ekspertowi w formie skanów. Obieg wszystkich powyższych dokumentów odbywa się za pośrednictwem bankowego systemu. Jest on odpowiednio przygotowany do realizacji całego procesu kredytowego w formie elektronicznej.
Proces analizy kredytowej w bankach można podzielić na kilka etapów. Każdym etapem zajmuje się inny specjalista ze swojej dziedziny. Każdy z nich w toku analizy może wymagać uzupełnienia dokumentacji bądź złożenia dodatkowych wyjaśnień. Powoduje to wydłużenie całego procesu kredytowego. I tu rola bardzo dobrego eksperta kredytowego. Jeśli ma odpowiednio szeroką wiedzę merytoryczną to już w toku przygotowania wniosków kredytowych dołącza dodatkowe dokumenty, której na późniejszym etapie będzie wymagać analityk w banku. Dzięki temu skraca się czas od złożenia dokumentów w banku do wydania ostatecznej decyzji kredytowej.
Pierwszy etap – tzw. bramka
Jest to nic innego jak miejsce w którym przydzielona osoba weryfikuje kompletność nadesłanych przez eksperta dokumentów kredytowych klienta. W przypadku braku jakiegokolwiek dokumentu ekspert w porozumieniu z klientem przesyła uzupełnienia. Na tym etapie nie bada się jeszcze merytorycznie przekazanych przez eksperta dokumentów klienta. Po sprawdzeniu kompletności wniosku kredytowego trafia on do kolejki, przechodzę do kolejnego etapu jego rozpatrywania. Okres ten może trwać od jednego dnia do nawet kilkunastu dni. Zależy to od banku. W przypadki atrakcyjniejszych warunków w okresie promocji zwiększa się ilość przyjmowanych wniosków a więc i czas ich rozpatrywania.
Drugi etap – analiza wiarygodności kredytowej i scoringu klienta
Na tym etapie odbywa się weryfikacja różnych baz BIK, BRKN ZBP, w biurach informacji gospodarczych, SUDOP, CRBR, bazy własnych klientów. Określa się także tzw. scoring klienta, który nie ma nic wspólnego ze scoringiem nadawanym przez BIK. Scoring kredytowy polega na określeniu wiarygodności kredytowej klienta na podstawie pewnych cech. Porównuje się jego profil z profilem klientów, którzy już otrzymali kredyty. Im bardziej profil danego klienta jest podobny do profilu klientów terminowo spłacających swoje kredyty w przeszłości, tym wyższą ocenę scoringową otrzyma ten klient.
Każdy bank stosuje własną ocenę scoringową. Często więc się zdarza, że w jednym banku ocena ta wypadnie poniżej pewnego progu i wniosek z automatu zostanie odrzucony. W innym banku ocena ta może być nieco wyższa i wniosek przejdzie do dalszej analizy.
Trzeci etap – analiza nieruchomości
W kolejnym kroku dokonuje się weryfikacji nieruchomości na podstawie dokumentu przesłanych przez eksperta. Weryfikuje się księgę wieczystą, umowę przedwstępną lub umową deweloperską w przypadku finansowania transakcji kupna sprzedaży. Jeśli celem jest remont bądź budowa badaniu podlega kosztorys inwestycji wraz z całą dokumentacją towarzyszącą realizowane inwestycji.
Często po przeanalizowaniu powyższych dokumentów analityk banku prosi o ich uzupełnienie lub złożeniu dodatkowych wyjaśnień do nich. Tu ponownie można dostrzec profesjonalizm eksperta kredytowego.
Jeśli ma odpowiednio szeroką wiedzę to w toku przygotowania wniosków kredytowych dołącza dodatkowe dokumenty czy składa wyjaśnienia, której wymagałby analityk w banku. Dzięki temu skraca się okres do wydania decyzji kredytowej.
Czwarty etap – oszacowanie wartości nieruchomości
Ustala się na podstawie wyceny/operatu szacunkowego. Obydwa określenia funkcjonują zamiennie.
Profesjonalnie działający ekspert kredytowy w pewnych przypadkach przed złożeniem wniosku kredytowego weryfikuje z rzeczoznawcą wartość nieruchomości. W uzasadnionych również przypadkach jej stan formalno-prawny.
W zależności od banku do którego składany będzie wniosek spotykamy się z następującymi rozwiązaniami dotyczącymi wyceny nieruchomości:
Jeśli zabezpieczenie ruchomości oraz jej wartość nie budzi zastrzeżeń to dokumentacja kredytowa kierowana jest do kolejki wydania ostatecznej decyzji kredytowej.
Piąty etap – wydanie ostatecznej decyzji kredytowej
Ostateczną decyzję kredytową podejmuje specjalista – analityk, Przed jej wydaniem uwzględnia wszystkie dotychczasowe ustalenia innych analityków. Analizuje łącznie wszystkie ryzyka związane z: wiarygodnością kredytową klientów, ich zdolnością kredytową, wartością rynkową nieruchomości oraz jej stanem formalnoprawnym.
Panuje powszechna opinia, że wiele zależy od indywidualnych cech osoby podejmującej ostateczną decyzję kredytową. Z mojego wieloletniego doświadczenia mogę potwierdzić, że jest to prawda. Ma to szczególne znaczenie, jeśli wniosek kredytowy jest na granicy ryzyka kredytowego akceptowanego przez dany bank.
W zależności od banku wydanie decyzji kredytowej może odbywać się w jednym z dwóch poniższych scenariuszy:
1. Dwuetapowo
Wydanie wstępnej decyzji kredytowej a po pewnym czasie decyzji ostatecznej. Decyzja wstępna może mieć różne znaczenie w bankach. Jedne traktują to tylko jako sprawdzenie wiarygodności kredytowej oraz scoringu kredytowego. W innych bankach wstępna decyzja podejmowana jest po sprawdzeniu wiarygodności kredytowej, scoringu kredytowego oraz to co najważniejsze zdolności kredytowej. Taka decyzja dla klienta ma dużo większe znaczenie. W zasadzie jedynie niezaakceptowanie nieruchomości na późniejszym etapie może być powodem wydania ostatecznie negatywnej decyzji.
2. Jednoetapowo
Po przeanalizowaniu całej dokumentacji kredytowej wydawana jest od razu ostateczna decyzja kredytowa.
Jeśli celem kredytu jest nabycie nieruchomości mieszkalnej to często wiąże się to z ryzykiem utraty zadatku w przypadku odmowy udzielenia kredytu. Doświadczony ekspert kredytowy już etapie wstępnej analizy sytuacji klienta powinien dostrzec wysokie ryzyko związane z sytuacją finansową klienta. W takim przypadku powinien rekomendować klientowi złożenie wniosku kredytowego do banku, który podejmie wiążącą wstępną decyzję finansową bez zawierania umowy przedwstępnej kupna sprzedaży nieruchomości.
Druga możliwość w takich przypadkach to złożenie wniosku kredytowego do banku, który nie wymaga podpisania umowy przedwstępnej kupna sprzedaży nieruchomości. Dzięki temu unika się utraty zadatku w przypadku odmowy udzielenia kredytu przez bank.
Z punktu widzenia bezpieczeństwa przeprowadzenie transakcji najlepszym rozwiązaniem dla klienta jest wybranie banku podejmującego dwuetapową decyzję kredytową.
Analityk wydając ostateczną decyzję kredytową umieszcza w niej warunki, które klient musi spełnić. Warunki te możemy podzielić na trzy grupy:
Warunki do podpisania umowy kredytowej
Od wydania decyzji kredytowej do podpisania umowy zazwyczaj jest 30 dni w niektórych bankach może być nieco dłużej. Jeśli w tym czasie nie spełni się warunków podpisania umowy to decyzja kredytowa traci swoją ważność i ponownie należy składać wniosek kredytowy. I tu rola profesjonalnego eksperta kredytowego, który już na etapie przygotowania wniosku kredytowego powinien przygotować klienta, że może być postawiony warunek, którego spełnienie wymagać będzie dłuższego czasu. Np. przypadek najczęściej występujący to przygotowanie przez sprzedającego zaświadczenia z jego banku o kredycie obciążający hipotekę nieruchomości. Na takie zaświadczenie dość długo się czeka i musi być dostarczone do banku w czasie ważności decyzji kredytowej. Zaświadczenie takie nie może być również wystawione zbyt wcześnie, ponieważ ważne jest tylko 30 dni od jego wydania. Inny przykład to remontu nieruchomości i wymóg zgłoszenia niektórych prac w nadzorze budowlanym. Może to np. wymagać przygotowania dokumentacji technicznej przez osobę z odpowiednimi uprawnieniami, która taką dokumentację przygotuje.
Warunki do uruchomienia kredytu
Również spełnienie warunków wypłaty kredytu może wiązać się z przygotowaniem dokumentacji, która wymagać więc będzie więcej czasu. Przestrzeń czasowa w bankach na wypłatę kredytu to zwykle trzy do sześciu miesięcy od podjęcia decyzji kredytowej.
Częstym błędem popełnianym przez klientów jak i ekspertów w przypadku transakcji kupna sprzedaży nieruchomości jest opóźnienie w wypłacie środków dla sprzedającego. Nierzadko taka sytuacja ma miejsce wtedy, jeśli ekspert współpracuje z biurem nieruchomości zajmującym się taką transakcją. Powodem jest presja szybkiego podpisania aktu i wypłacenie prowizji dla biura. Spełnienie warunków do wypłaty kredytu wydłuża się ponad czas określony w akcie notarialnym.
Najlepiej, aby wszystkie warunki do wypłaty kredytu były spełnione jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego. A jakie to mogą być warunek? Poszukać decyzjach kredytowych przykładowe warunki Np. w przypadku zakupu inwestycji deweloperskiej zakończenie pewnego zakresu prac budowlanych przez dewelopera. W przypadku poślizgu w harmonogramie prac może dojść do sytuacji, że nie zostanę spełniony ten warunek i decyzja kredytowa straci swoją ważność.
I tu ponownie rola dobrego eksperta kredytowego, który już na etapie wybory banków dla klienta uwzględni, jeśli jego sytuacja tego wymaga jak najdłuższy okres do wypłaty kredytu.
Warunki po uruchomieniu kredytu
Po uruchomieniu kredytu należy zawsze spełnić pewne warunki w określonym czasie. Jeśli ekspert nie poinformuje klienta, który może o tym nie wiedzieć to bank podwyższy oprocentowanie do czasu spełnienia określonych warunków. A jakie mogą być warunki po uruchomieniu kredytu. Zawsze jest to przedstawienie wpisu do hipoteki. W przypadku zakupu nieruchomości na której hipotekę miał sprzedający warunkiem będzie wykreślenie tej hipoteki. W przypadku remontu bądź budowy przedstawienie dokumentacji potwierdzającej wykonane prace.
Ostatnim i finalny etapem całego procesu kredytowego jest uruchomienie kredytu. W zależności od celu kredytowania kredyt może być. uruchomiony jednorazowo bądź w transzach.
Jednorazowe uruchomienie kredytu
Najczęściej występuje wtedy, jeśli celem kredytowania jest zakup na rynku wtórnym lub z rynku pierwotnym. W tym drugim przypadku następuje to wtedy, jeśli wszystkie środki własne zostały wniesione przez kredytobiorcę a inwestycja została zakończona lub jest na końcowym etapie realizacji.
Także jeśli celem kredytu jest tylko remontu posiadanej już nieruchomości zwykle banki uruchamiają cały kredyt jednorazowo. Ale i tutaj są wyjątki wśród banków, kiedy bez względu na kwotę kredytu na ten cel uruchamianie następuje przynajmniej w dwóch transzach.
100% przyznawalność kredytów hipotecznych – przeczytasz tutaj >>>
Kredyt hipotecznym online –przeczytasz tutaj >>>
Poznaj moją historię – przeczytasz tutaj >>>