W dniu 01.10.2021 Sejm uchwalił Ustawę o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym. Ustawa weszła w życie 27.05.2022 r. 01.03.2023 r. nastąpiła nowelizacji ustawy, w której dokonano szeregu zmian. Organem, który w imieniu państwa zajmować będzie się całym programem jest Bank Gospodarstwa Krajowego, zwanym bankiem kredytującym.

Zmiany w ustawie wprowadzone w dniu 01.03.2023 r.

W dniu 01.03.2023 nastąpiła nowelizacja Ustawy o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym. Wprowadzono kilka poprawek i doprecyzowano niektóre jej zapisy. Kolorem czerwonym zaznaczyłem najistotniejsze zmiany. Dla łatwiejszego dostrzeżenia różnic pomiędzy poprzednią i obecną wersją ustawy dołączyłem poniższą tabelę.

Na dzień dzisiejszy w większości banków można składać wnioski o kredyt hipotecznym w tym programie.
Poniżej przedstawiam najważniejsze założenia programu oraz wprowadzone zmiany obowiązujące od 01.03.2023 r.

Na czym polega wsparcie państwa w kredycie mieszkaniowym?

Wsparcie to będzie odbywało się w dwóch formach.

1. Państwo udziela gwarancji osobom nie posiadającym wkładu własnego lub mają nie wyższy jak 20%.  Wysokość gwarancji wynosi nie mniej niż 10% i nie więcej niż 20% wysokości kredytu. Ale też nie więcej niż 100 tys. zł, z okresem kredytowania minimum 15 lat. Oznacza to, że wysokość wkładu własnego na zakup nieruchomości może wynieść 0 zł.
2. Spłata części kredytu hipotecznego po urodzeniu drugiego albo kolejnego dziecka tzw. spłaty rodzinnej.

Aby skorzystać z gwarancji państwa na pokrycie wkładu własnego należy spełnić szereg kryteriów. Są to:

1. Cena nabycia nieruchomości.

2. Sytuacja rodzinna.

3. Cel kredytowania.

4. Posiadane inne nieruchomości obecnie i w przeszłości.

Aby skorzystać z drugiej formy wsparcia programu tj. spłaty części kredytu przez państwo należy spełnić dwa warunki:

1. Warunek narodzenia drugiego lub kolejnego dziecka.

2. Nie można być właścicielem innej nieruchomości mieszkalnej, niż to zakupione w ramach Programu Mieszkanie bez wkładu własnego.

Informacje dotyczące udzielania gwarancji przez państwo na brakujący wkład własny

Komu będzie przysługiwało wsparcie państwa w kredycie mieszkaniowym?

Mogą z niego skorzystać single, małżeństwa, rodziny wielodzietne jak i osoby będące w związku nieformalnym posiadające jedno wspólne dziecko.
Nie mogą uczestniczyć w programie osoby będące w związku nieformalnym bez dzieci lub posiadające dziecko lub dzieci z poprzedniego związku, jeśli dzieci te nie są pod opieką prawną i nie mieszkają z wnioskodawcą kredytu ze wsparciem państwa. Rozwiązaniem jest wtedy zakup nieruchomości na jedną z osób tj. singla. Wówczas druga osoba nie może być nabywcą tej nieruchomości, ale za to może być współkredytobiorcą, podwyższającym zdolność kredytową.

Wsparcie będzie przysługiwało kredytobiorcy, który spełnia następujące kryteria:

1. Prowadzi gospodarstwo domowe na terenie Polski
2. Prowadzi gospodarstwo domowe poza terenem Polski, ale tylko wtedy, jeśli spełnia następujące kryteria:

a) posiada obywatelstwo polskie albo

b) nie posiada obywatelstwa polskiego i jednocześnie prowadzi gospodarstwo domowe wspólnie z osobą posiadającą takie obywatelstwo, a gwarantowany kredyt mieszkaniowy jest mu udzielany wspólnie z tą osobą.

Cel kredytowania a gwarantowany kredyt mieszkaniowy

Gwarantowany kredyt mieszkaniowy jest udzielony w celu pokrycia całości albo części wydatków przeznaczonych na:

1. Nabyciem prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego a także jego wykończeniem;
2.  Budowę domu jednorodzinnego a także jego wykończeniem oraz rozbudowę czy nadbudowę, jeśli powstanie nowy lokal mieszkalny – tzw. budynek jednorodzinny dwulokalowy . Będzie też można w ramach tego celu nabyć zakupić działkę budowlaną w celu budowy na niej tego domu;
3. Wniesienie wkładu budowlanego do spółdzielni mieszkaniowej;
4. Sfinansowanie tzw. kooperatywy mieszkaniowej;
5. Wykup mieszkania komunalnego lub zakładowego;
6. Nabycie od osoby fizycznej praw wynikających z zawartej z deweloperem/ spółdzielnią mieszkaniową o wybudowanie lokalu mieszkalnego/ domu jednorodzinnego;
7. Refinansowanie przez klienta poniesionych kosztów zaliczki/ zadatku;
8. Nabycie spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w tym także wykończenie go.

Cena nieruchomości a gwarantowany kredyt mieszkaniowy

Ustawa wprowadza ograniczenia dotyczące ceny nabywanej nieruchomości.

1. Rynek wtórny – cena lokalu mieszkalnego albo wkład budowlany, w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego. Nie może przekroczyć powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych oraz wskaźnika 1,2 1,3 .
2. Rynek pierwotny – cena lokalu mieszkalnego albo wkład budowlany, w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego. Nie może przekroczyć kwoty stanowiącej iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych oraz wskaźnika 1,3 1,4.

Programie nie ma ograniczenia powierzchni użytkowej nabywanej nieruchomości czy budowy domu.

Posiadane inne nieruchomości a gwarantowany kredyt mieszkaniowy

Aby móc składać wnioski o gwarantowany kredyt mieszkaniowy należy spełniać następujące kryteria dotyczące posiadanej nieruchomości:

1. Osoby wchodzące w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie posiadają prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Również w okresie pięciu lat poprzedzających złożenie wniosku o udzielenie tego kredytu nie dokonały zbycia takiego prawa w drodze darowizny na rzecz osoby zaliczanej do I albo II grupy podatkowej. Z wyjątkiem, kiedy w okresie pięciu lat poprzedzających złożenie wniosku o udzielenie tego kredytu dokonały zbycia takiego prawa w drodze darowizny na rzecz osoby zaliczanej do I albo II grupy podatkowej i osoby te posiadały udziały do tej nieruchomości.
2. Osobom wchodzącym w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie przysługuje spółdzielcze prawo dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Są jednak od tego wyjątki.
3. Osobom wchodzącym w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie udzielono innego gwarantowanego kredytu mieszkaniowego. Bez wyjątków.

Wyjątki do pkt 1 i 2.

Ale jeśli skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy wchodzi:

1. Dwoje dzieci, a osoby wchodzące w skład tego gospodarstwa domowego posiadają łącznie prawo własności albo spółdzielcze prawo dotyczące nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego lub domu, którego powierzchnia użytkowa nie przekracza 50 m2, albo
2. Troje dzieci, a osoby wchodzące w skład tego gospodarstwa domowego posiadają łącznie prawo własności albo spółdzielcze prawo dotyczące nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, którego powierzchnia użytkowa nie przekracza 75 m2, albo
3. Czworo dzieci, a osoby wchodzące w skład tego gospodarstwa domowego posiadają łącznie prawo własności albo spółdzielcze prawo dotyczące nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, którego powierzchnia użytkowa nie przekracza 90 m2, albo
4. Pięcioro albo więcej dzieci, a osoby wchodzące w skład tego gospodarstwa domowego posiadają łącznie prawo własności albo spółdzielcze prawo dotyczące nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego – brak limitu powierzchni użytkowej.

Spłaty części kapitałowej gwarantowanego kredytu mieszkaniowego zalicza się w pierwszej kolejności na poczet spłaty części tego kredytu objętej gwarancją. Spłaty pomniejszają wysokość części objętej gwarancją. Z dniem spłaty części kapitałowej gwarantowanego kredytu mieszkaniowego w wysokości objętej gwarancją, gwarancja wygasa.

Jakie koszty należy ponieść w związku z zaciągnięciem gwarantowanego kredytu mieszkaniowego

Z tytułu udzielenia gwarancji BGK pobiera od kredytobiorcy jednorazową opłatę prowizyjną w wysokości 1,0%. Liczy się to od kwoty objętej tą gwarancją części gwarantowanego kredytu mieszkaniowego. Wniesienie opłaty prowizyjnej jest warunkiem udzielenia gwarantowanego kredytu mieszkaniowego.

Klient poniesie ponadto wyższy koszt odsetek od kredytu, związany z zastosowaniem przez bank marży jak dla oferty z wkładem własnym poniżej 20% w standardowym kredycie hipotecznym.

Jakie ograniczenia w użytkowaniu nieruchomości nabytej z wykorzystaniem gwarancji państwa nakłada Ustawa?

Ustawa wprowadziła ograniczenie, związane z wykorzystaniem nieruchomości nabytej lub wybudowanej dzięki skorzystaniu ze środków z gwarantowanego kredytu mieszkaniowego. Jest nim brak możliwości wykorzystanie nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej. Wymóg ten należy spełnić w okresie obowiązywania gwarancji a nie całym okresie kredytowania. Okres ten liczony jest od podpisania umowy kredytowej do momentu spłaty części kapitału kredytu, objętej gwarancją państwa.

Inne istotne informacje

1) kredytobiorca nie musi posiadać minimalnej wysokości wkładu własnego;

2) kredyt udzielany jest tylko w walucie polskiej;

3) okres kredytowania musi być dłuższy niż 15 lat.

Informacje dotyczące spłaty części gwarantowanej kwoty kredytu przez państwo

Druga część programu skierowana jest do osób planujących powiększenie liczbę dzieci we wspólnym gospodarstwie domowym. Program ten związany jest ze spłatą części kredytu przez państwo.

Jakie kredytobiorca musi spełniać warunki, aby uzyskać dopłatę do kredytu?

BGK dokona na rzecz kredytobiorcy spłaty rodzinnej po spełnieniu następujących łącznie czterech poniższych kryteriów:

1. Osoby wchodzące w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie posiadają prawa własności lub nie przysługują im spółdzielczego prawa lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego innego niż ten, który nabyli w ramach programu.
2. Kredytobiorca prowadzi gospodarstwo domowe na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
3. Nie została wypowiedziana umowa gwarantowanego kredytu hipotecznego.
4. Gospodarstwo domowe kredytobiorcy powiększyło się o drugie albo kolejne dziecko.
5. Narodzenie dziecka/dzieci nastąpiło w okresie spłaty gwarantowanego kredytu mieszkaniowego po dniu udzielenia gwarantowanego kredytu mieszkaniowego.

Jaką część kredytu spłaci państwo?

Aby uzyskać określoną dopłatę do kredytu należy spełnić warunki:

1. 20 000 – w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego kredytobiorcy o drugie dziecko.
2. 60 000 – na każde dziecko w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego kredytobiorcy o kolejne dziecko.

Najczęściej zadawane pytania dotyczące programu

Czy obowiązują kryteria wieku kredytobiorców oraz limit powierzchni mieszkania jakie się nabywa?

Nie, ustawa nie określa limitu wieku kredytobiorcy oraz powierzchni użytkowej nabywanego mieszkania, finansowanego gwarantowanym kredytem mieszkaniowym.

Czy osoby w związku nieformalnym mogą również brać udział w programie mieszkanie bez wkładu własnego?

Tak, jeżeli osoby będące w związku nieformalnym wychowują wspólnie dziecko/dzieci. W przypadku osób, będących w związku nieformalnym, niewychowujących wspólnie dziecka, będzie można ubiegać się o przyznanie gwarantowanego kredytu mieszkaniowego odrębnie jako jednoosobowe gospodarstwa domowe.

Jeśli posiadam już kredyt na inne mieszkanie, to czy mogę skorzystać z programu mieszkanie bez wkładu własnego?

Tylko nowe kredyty są objęte gwarancją, a nie już te udzielone. Warunkiem otrzymania gwarancji, która zastępuje wkład własny jest brak prawa własności do innego mieszkania lub domu. Wyjątkiem stanowią rodziny z co najmniej dwójką dzieci oraz musi być spełniony wymóg maksymalnej pow. użytkowej nieruchomości.

Jeśli posiadam już kredyt hipoteczny na nieruchomości nabytej nie w ramach Programu Mieszkanie bez wkładu własnego, czy mogę uzyskać spłatę rodzinną za powiększenie rodziny o kolejne dziecko?

Nie, spłata rodzinna występuje tylko przy kredytach w ramach Programu Mieszkanie bez wkładu własnego.

Czy kredyt na zakup działki budowlanej wraz z budową domu podlega pod
program mieszkanie bez wkładu?

Tak, program obejmuje kredyt na wydatki związane z zakupem działki oraz budowania na niej domu.

Jeśli wcześniej byłam/em właścicielem mieszkania, ale już je sprzedałam/em to czy mogę skorzystać z programu?

Tak, warunkiem koniecznym, aby otrzymać wsparcie w ramach gwarancji wkładu własnego jest brak
własności mieszkania lub domu jednorodzinnego przez osoby wchodzące w skład danego gospodarstwa domowego (wyjątek stanowią rodziny z co najmniej 2 dzieci).

Warunek ten nie odnosi się do posiadania prawa własności mieszkania lub domu jednorodzinnego w przeszłości, chyba że zbycie nieruchomości nastąpiło w drodze darowizny na rzecz osoby zaliczanej do I albo II grupy podatkowej w okresie 5 lat poprzedzających złożenie wniosku o udzielenie gwarantowanego kredytu mieszkaniowego.

Jeśli jestem właścicielem nieruchomości, spełniającym warunki programu, ponieważ mam 2 dzieci to czy po zakupie drugiej nieruchomości po urodzeniu kolejnego dziecka mogę skorzystać z drugiej części programu tj. spłaty części kredyt przez państwo – 20 000 zł. i 60 000 zł?

Aby skorzystać z drugiej części programu tj. spłaty części kredytu przez państwo po urodzeniu kolejnego dziecka nie można być właścicielem innej nieruchomości, poza tą nabytą w programie o Gwarantowanym wkładzie własnym. Należy sprzedać posiadaną nieruchomości przed złożeniem wniosku o dopłatę za urodzenie dziecka. Nie można też tej nieruchomości darować osobom w I i II grupie pokrewieństwa.

Czy mogę skorzystać z programu, jeśli w przeszłości korzystałem z programu
rodzina na swoim lub mieszkanie dla młodych?

Tak, udział w programach mieszkaniowych funkcjonujących w przeszłości („Mieszkanie dla Młodych”,
„Rodzina na Swoim”) nie wyklucza udziału w rządowym programie gwarancji zastępującej udział własny kredytobiorcy, pod warunkiem, że spełnia się teraz warunek brak prawa własności do innej nieruchomości mieszkalnej. Wyjątkiem stanowią rodziny z co najmniej 2 dzieci, oni mogą posiadać mieszkanie o określonej powierzchni.

Czy obcokrajowiec może skorzystać z programu? jakie wymogi musi spełnić?

Tak, obcokrajowcy mogą ubiegać się o kredyt w ramach Programu. Muszą jednak spełniać określone warunki w ustawie:
1. Jeżeli obcokrajowiec prowadzi gospodarstwo domowe poza terytorium Polski wspólnie z osobą
posiadającą polskie obywatelstwo, to razem mogą ubiegać się o udzielenie kredytu
2. W przypadku prowadzenia gospodarstwa domowego na terytorium Polski, nie ma takiego
wymogu. Także singiel nieposiadającemu obywatelstwa polskiego może starać się o kredyt.
Uwaga! Skorzystanie ze spłat rodzinnych możliwe jest wyłącznie w sytuacji prowadzenia gospodarstwa domowego na terytorium Polski oraz nieposiadania lokalu mieszkalnego innego niż nabyty lub wybudowany z wykorzystaniem gwarantowanego kredytu mieszkaniowego