Rodzinny kredyt mieszkaniowy to program rządowy skierowany do osób, które posiadają zdolność kredytową, ale nie mają środków na pokrycie wymaganego przez bank wkładu własnego. Umożliwia uzyskanie kredytu hipotecznego na 100% wartości nieruchomości dzięki gwarancji BGK, z dodatkowymi korzyściami dla rodzin z dziećmi.

W dniu 01.10.2021 Sejm uchwalił Ustawę o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym zwanym rodzinny kredyt mieszkaniowy ( RKM). Ustawa weszła w życie 27.05.2022 r. 01.03.2023 r. nastąpiła nowelizacji ustawy, w której dokonano szeregu zmian. Organem, który w imieniu państwa zajmować będzie się całym programem jest Bank Gospodarstwa Krajowego, zwanym bankiem kredytującym.

Zmiany w ustawie wprowadzone w dniu 01.03.2023 r.

W dniu 01.03.2023 nastąpiła nowelizacja Ustawy o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym. Wprowadzono kilka poprawek i doprecyzowano niektóre jej zapisy. Kolorem czerwonym zaznaczyłem wprowadzone najistotniejsze zmiany. Dla łatwiejszego dostrzeżenia różnic pomiędzy poprzednią i obecną wersją ustawy dołączyłem poniższą tabelę.

Na dzień dzisiejszy w siedmiu bankach można składać wnioski o kredyt hipotecznym w tym programie.
Dlatego należy przed podjęciem decyzji o nabyciu nieruchomości bez wkładu własnego przeanalizować spełnienia kryteriów dochodowych pod kontem tylko tych banków.

Banki uczestniczące w programie

Na dzień dzisiejszy (IV kwartał 2024 r.) wnioski w programie RKM można składać do następujących banków:

1. Bank Ochrony Środowiska S.A.
2. Bank Pekao S.A.
3. Bank Spółdzielczy w Brodnicy
4. BPS S.A. – zawieszenie udzielania od 1.03.2024 r.
5. PKO Bank Polski S.A.
6. Santander Bank Polska S.A. 
7. Alior Bank

Ale uwaga! Banki te mają często różne podejście do interpretacji przepisów wynikających w ustawy. Dlatego przed złożeniem wniosku kredytowego należy sprawdzić w którym banku będzie można zrealizować sfinansowanie transakcji w konkretnej sytuacji klienta. Przykład jednego z takich różnych stanowisk banków dotyczących rozdzielności majątkowej znajdziesz tutaj >>>

Najważniejsze założenia programu oraz wprowadzone zmiany obowiązujące od 01.03.2023 r.

Na czym polega wsparcie państwa w kredycie mieszkaniowym?

Wsparcie to będzie odbywało się w dwóch formach.

1. Państwo udziela gwarancji osobom nie posiadającym wkładu własnego lub mającym nie więcej jak 200 tys. wkładu własnego. Drugi warunek, który musi być jednocześnie spełniony to max. wkład własny nie może być wyższy jak 20%  dla kredytu ze zmiennym oprocentowaniem lub 30%  dla kredytu o stałym oprocentowaniu. Wysokość gwarancji wynosi nie mniej niż 10% i nie więcej niż 20% wysokości kredytu, ale nie więcej niż 100 tys. zł. Minimalny okres kredytowania to minimum 15 lat. Oznacza to, że wysokość wkładu własnego na zakup nieruchomości może wynieść 0 zł.
2. Spłata części kredytu hipotecznego po urodzeniu drugiego albo kolejnego dziecka tzw. spłaty rodzinnej.

Aby skorzystać z gwarancji państwa na pokrycie wkładu własnego należy spełnić szereg kryteriów. Są to:

1. Cena nabycia nieruchomości.

2. Sytuacja rodzinna.

3. Cel kredytowania.

4. Posiadane inne nieruchomości obecnie i w przeszłości.

Aby skorzystać z drugiej formy wsparcia programu tj. spłaty części kredytu przez państwo należy spełnić dwa warunki:

1. Warunek narodzenia drugiego lub kolejnego dziecka.

2. Nie można być właścicielem innej nieruchomości mieszkalnej, niż to zakupione w ramach Programu Mieszkanie bez wkładu własnego.

Informacje dotyczące udzielania gwarancji przez państwo na brakujący wkład własny

Komu będzie przysługiwało wsparcie państwa w kredycie mieszkaniowym?

Mogą z niego skorzystać single, małżeństwa, rodziny wielodzietne jak i osoby będące w związku nieformalnym posiadające jedno wspólne dziecko.

Nie mogą uczestniczyć w programie osoby będące w związku nieformalnym bez dzieci lub posiadające dziecko lub dzieci z poprzedniego związku, jeśli dzieci te nie są pod opieką prawną i nie mieszkają z wnioskodawcą kredytu ze wsparciem państwa. Rozwiązaniem jest wtedy zakup nieruchomości na jedną z osób tj. singla. W programie nie ma możliwości przystąpienia do kredytu innych osób – współkredytobiorców tak jak to jest w standardowym kredycie hipotecznym bez dopłat.

Wsparcie będzie przysługiwało kredytobiorcy, który spełnia następujące kryteria:

1. Prowadzi gospodarstwo domowe na terenie Polski
2. Prowadzi gospodarstwo domowe poza terenem Polski, ale tylko wtedy, jeśli spełnia następujące kryteria:

a) posiada obywatelstwo polskie albo

b) nie posiada obywatelstwa polskiego i jednocześnie prowadzi gospodarstwo domowe wspólnie z osobą posiadającą takie obywatelstwo, a gwarantowany kredyt mieszkaniowy jest mu udzielany wspólnie z tą osobą.

Cel kredytowania a gwarantowany kredyt mieszkaniowy

Gwarantowany kredyt mieszkaniowy jest udzielony w celu pokrycia całości albo części wydatków przeznaczonych na:

1. Nabyciem prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego ( w tym jego wykończeniem) wraz z pomieszczeniami przynależnymi do nabywanej nieruchomości (piwnica, strych, komórka, garaż/miejsce postojowe),;
2.  Budowę domu jednorodzinnego a także jego wykończeniem oraz rozbudowę czy nadbudowę, jeśli powstanie nowy lokal mieszkalny – tzw. budynek jednorodzinny dwulokalowy . Będzie też można w ramach tego celu nabyć zakupić działkę budowlaną w celu budowy na niej tego domu;
3. Wniesienie wkładu budowlanego do spółdzielni mieszkaniowej;
4. Sfinansowanie tzw. kooperatywy mieszkaniowej;
5. Wykup mieszkania komunalnego lub zakładowego;
6. Nabycie od osoby fizycznej praw wynikających z zawartej z deweloperem/ spółdzielnią mieszkaniową o wybudowanie lokalu mieszkalnego/ domu jednorodzinnego;
7. Refinansowanie przez klienta poniesionych kosztów zaliczki/ zadatku;
8. Nabycie spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w tym także wykończenie go.

Czego nie można sfinansować?

1. Zakupu części udziałów w posiadanej już nieruchomości mieszkalnej;
2. Cesji praw do nabycia nieruchomości z umowy deweloperskiej bądź rezerwacyjnej;
3. Pomieszczeń, które są w osobnej księdze wieczystej takich jak piwnica, strych, komórka, garaż, miejsce postojowe, które nie są przynależne do mieszkania.

Cena nieruchomości a gwarantowany kredyt mieszkaniowy

Ustawa wprowadza ograniczenia dotyczące ceny nabywanej nieruchomości.

1. Rynek wtórny – cena lokalu mieszkalnego albo wkład budowlany, w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego. Nie może przekroczyć powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych oraz wskaźnika 1,2 1,3 .
2. Rynek pierwotny – cena lokalu mieszkalnego albo wkład budowlany, w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego. Nie może przekroczyć kwoty stanowiącej iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych oraz wskaźnika 1,3 1,4.

Programie nie ma ograniczenia powierzchni użytkowej nabywanej nieruchomości czy budowy domu.

Limity cen lokali mieszkalnych

Posiadane inne nieruchomości a gwarantowany kredyt mieszkaniowy

Aby móc składać wnioski o gwarantowany kredyt mieszkaniowy należy spełniać następujące kryteria dotyczące posiadanej nieruchomości:

1. Osoby wchodzące w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie posiadają prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Również w okresie pięciu lat poprzedzających złożenie wniosku o udzielenie tego kredytu nie dokonały zbycia takiego prawa w drodze darowizny na rzecz osoby zaliczanej do I albo II grupy podatkowej. Z wyjątkiem, kiedy w okresie pięciu lat poprzedzających złożenie wniosku o udzielenie tego kredytu dokonały zbycia takiego prawa w drodze darowizny na rzecz osoby zaliczanej do I albo II grupy podatkowej i osoby te posiadały udziały do tej nieruchomości.
2. Osobom wchodzącym w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie przysługuje spółdzielcze prawo dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Są jednak od tego wyjątki.
3. Osobom wchodzącym w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie udzielono innego gwarantowanego kredytu mieszkaniowego. Bez wyjątków.
4. Osoby, które w przeszłości były posiadaczem innej nieruchomości mieszkalnej, ale ją sprzedały mogą skorzystać z kredytu bez wkładu własnego

Wyjątki do pkt 1 i 2.

Ale jeśli skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy wchodzi:

1. Dwoje dzieci, a osoby wchodzące w skład tego gospodarstwa domowego posiadają łącznie prawo własności albo spółdzielcze prawo dotyczące nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego lub domu, którego powierzchnia użytkowa nie przekracza 50 m2, albo
2. Troje dzieci, a osoby wchodzące w skład tego gospodarstwa domowego posiadają łącznie prawo własności albo spółdzielcze prawo dotyczące nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, którego powierzchnia użytkowa nie przekracza 75 m2, albo
3. Czworo dzieci, a osoby wchodzące w skład tego gospodarstwa domowego posiadają łącznie prawo własności albo spółdzielcze prawo dotyczące nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, którego powierzchnia użytkowa nie przekracza 90 m2, albo
4. Pięcioro albo więcej dzieci, a osoby wchodzące w skład tego gospodarstwa domowego posiadają łącznie prawo własności albo spółdzielcze prawo dotyczące nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego – brak limitu powierzchni użytkowej.

Spłaty części kapitałowej gwarantowanego kredytu mieszkaniowego zalicza się w pierwszej kolejności na poczet spłaty części tego kredytu objętej gwarancją. Spłaty pomniejszają wysokość części objętej gwarancją. Z dniem spłaty części kapitałowej gwarantowanego kredytu mieszkaniowego w wysokości objętej gwarancją, gwarancja wygasa.

Jakie koszty należy ponieść w związku z zaciągnięciem gwarantowanego kredytu mieszkaniowego

Z tytułu udzielenia gwarancji BGK pobiera od kredytobiorcy jednorazową opłatę prowizyjną w wysokości 1,0%. Liczy się to od kwoty objętej tą gwarancją części gwarantowanego kredytu mieszkaniowego. Wniesienie opłaty prowizyjnej jest warunkiem udzielenia gwarantowanego kredytu mieszkaniowego.

W przypadku, jeśli bank w swojej ofercie kredytu RKM posiada dodatkowe koszty – prowizję lub ubezpieczenie, które w standardowym kredycie hipotecznym dolicza do kredytu to klient musi zapłacić je koszt gotówką.

Klient poniesie ponadto niższy koszt odsetek od kredytu, związany z zastosowaniem przez bank marży jak dla oferty z wkładem własnym 20% w standardowym kredycie hipotecznym. W niektórych bankach marża dla RKM została ustanowiona dodatkowo na niższym poziomie jak dla standardowego kredytu mieszkaniowego z 20% wkładem własnym.

Jakie ograniczenia w użytkowaniu nieruchomości nabytej z wykorzystaniem gwarancji państwa nakłada Ustawa?

Ustawa wprowadziła ograniczenie, związane z wykorzystaniem nieruchomości nabytej lub wybudowanej dzięki skorzystaniu ze środków z gwarantowanego kredytu mieszkaniowego. Jest nim brak możliwości wykorzystanie nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej. Zarówno tylko zarejestrowanie działalności gospodarczej jak i jej prowadzenie w nieruchomości nabytej w programie RKM wiąże się z utratą prawa do dopłaty odsetek. Ale uwaga! Jest jeden wyjątek. Jeśli kredytobiorca spłacił kapitał w wysokości odpowiadającej gwarancji, udzielonej do RKM. Dotyczy to wszystkich kredytów, które przekroczyły 80% wartości nieruchomości w momencie uzyskania kredytu RKM. W dniu, w którym kredytobiorca spłaci kredyt do wysokości 80% wartości nieruchomości może zarejestrować lub rozpocząć prowadzenie działalności w nieruchomości nabytej w RKM. Można przyspieszyć spełnienie tego warunku poprzez nadpłacenie kredytu.

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy a rozdzielność majątkowa

W przypadku występowania rozdzielności majątkowej pomiędzy małżonkami podejście banków może się różnić. Poniżej tabela przygotowaną przez pośrednika finansowego Expander w której zamieszczone zostały informacje na ten temat.

Inne istotne informacje

1) kredytobiorca nie musi posiadać minimalnej wysokości wkładu własnego; 2) kredyt udzielany jest tylko w walucie polskiej; 3) okres kredytowania musi być dłuższy niż 15 lat; 4) brak jest limitu wiekowego kredytobiorców.

Spłata rodzinna przez państwo

Druga część programu skierowana jest do osób planujących powiększenie liczbę dzieci we wspólnym gospodarstwie domowym. Program ten związany jest ze spłatą części kredytu przez państwo.

Jakie kredytobiorca musi spełniać warunki, aby uzyskać dopłatę do kredytu?

BGK dokona na rzecz kredytobiorcy spłaty rodzinnej po spełnieniu następujących łącznie czterech poniższych kryteriów:

1. Osoby wchodzące w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie posiadają prawa własności lub nie przysługują im spółdzielczego prawa lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego innego niż ten, który nabyli w ramach programu.
2. Kredytobiorca prowadzi gospodarstwo domowe na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
3. Nie została wypowiedziana umowa gwarantowanego kredytu hipotecznego.
4. Gospodarstwo domowe kredytobiorcy powiększyło się o drugie albo kolejne dziecko.
5. Narodzenie dziecka/dzieci nastąpiło w okresie spłaty gwarantowanego kredytu mieszkaniowego po dniu udzielenia gwarantowanego kredytu mieszkaniowego.
6. Należy obowiązkowo skorzystać z gwarancji spłaty kredytu tj. wkład własny nie może przekroczyć 20% kosztów inwestycji dla kredytów spłacanych wg. zmiennej stopy procentowej i 30% dla stałej.

Jaką część kredytu spłaci państwo?

Aby uzyskać określoną dopłatę do kredytu należy spełnić warunki:

1. 20 000 – w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego kredytobiorcy o drugie dziecko.
2. 60 000 – na każde dziecko w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego kredytobiorcy o kolejne dziecko.

Przykład 1
Małżeństwo lub partnerzy posiadają jedno dziecko w chwili uzyskania RKM. Jeśli w trakcie spłaty kredytu urodzi im się drugie dziecko to państwo spłaci za nich 20 tys. kredytu. Jeśli urodzi im się trzecie dziecko to państwo spłaci 60 tys. kredytu. Jeśli urodzi się kolejne dziecko to spłaci 60 tys. za każde dziecko

Przykład 2
Małżeństwo lub partnerzy posiadają dwójkę dziecko w chwili uzyskania RKM. W trakcie spłaty kredytu urodzi im się trzecie dziecko to państwo spłaci za nich 60 tys. kredytu. Jeśli urodzi im się czwarte dziecko to państwo spłaci kolejne 60 tys. kredytu.

Podstawa prawna programu RKM

Ustawa z dnia 26 maja 2023 o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe. Ustawa z dnia 1 października 2021 o rodzinnym kredycie mieszkaniowym.

Najczęściej zadawane pytania dotyczące programu

1. Czy obowiązują kryteria wieku kredytobiorców oraz limity powierzchni nabywanego mieszkania? Nie, ustawa nie określa limitu wieku kredytobiorcy oraz powierzchni użytkowej nabywanego mieszkania, finansowanego gwarantowanym kredytem mieszkaniowym.

2. Czy osoby w związku nieformalnym mogą brać udział w programie RKM? Tak, jeżeli osoby będące w związku nieformalnym wychowują wspólnie dziecko/dzieci. W przypadku osób, będących w związku nieformalnym, niewychowujących wspólnie dziecka, będzie można ubiegać się o przyznanie gwarantowanego kredytu mieszkaniowego odrębnie jako jednoosobowe gospodarstwa domowe.

3. Jeśli posiadam już kredyt na inne mieszkanie, to czy mogę skorzystać z programu RKM? Tylko nowe kredyty są objęte gwarancją, a nie już te udzielone. Warunkiem otrzymania gwarancji, która zastępuje wkład własny jest brak prawa własności do innego mieszkania lub domu. Wyjątkiem stanowią rodziny z co najmniej dwójką dzieci oraz musi być spełniony wymóg maksymalnej pow. użytkowej nieruchomości.

4. Jeśli posiadam już kredyt hipoteczny na nieruchomość nabytej w standardowym kredycie to czy mogę uzyskać spłatę rodzinną za powiększenie rodziny o kolejne dziecko? Nie, spłata rodzinna występuje tylko przy kredytach w ramach Programu Mieszkanie bez wkładu własnego.

5. Czy kredyt na zakup działki budowlanej wraz z budową domu podlega programowi RKM? Tak, program obejmuje kredyt na wydatki związane z zakupem działki oraz budowania na niej domu.

6. Jeśli wcześniej byłam/em właścicielem mieszkania, ale już je sprzedałam/em to czy mogę skorzystać z programu RKM? Tak, warunkiem koniecznym, aby otrzymać wsparcie w ramach gwarancji wkładu własnego jest brak własności mieszkania lub domu jednorodzinnego przez osoby wchodzące w skład danego gospodarstwa domowego (wyjątek stanowią rodziny z co najmniej 2 dzieci). Warunek ten nie odnosi się do posiadania prawa własności mieszkania lub domu jednorodzinnego w przeszłości, chyba że zbycie nieruchomości nastąpiło w drodze darowizny na rzecz osoby zaliczanej do I albo II grupy podatkowej w okresie 5 lat poprzedzających złożenie wniosku o udzielenie gwarantowanego kredytu mieszkaniowego.

7. Jeśli jestem właścicielem nieruchomości, spełniającym warunki programu RKM, ponieważ mam 2 dzieci to czy mogę po zakupie drugiej nieruchomości po urodzeniu kolejnego dziecka skorzystać z części programu tj. spłaty rodzinnej? Aby skorzystać z drugiej części programu tj. spłaty części kredytu przez państwo po urodzeniu kolejnego dziecka nie można być właścicielem innej nieruchomości, poza tą nabytą w programie o RKM. Należy sprzedać posiadaną nieruchomości przed złożeniem wniosku o dopłatę za urodzenie dziecka. Należy też pamiętać, że wyznaczony jest roczny okres na wypłatę dopłaty i liczony jest od dnia narodzenia dziecka. Nie można też tej nieruchomości darować osobom w I i II grupie pokrewieństwa. Należy tez pamiętać, że nie można nadpłacać kredytu w pierwszych trzech latach jego spłaty, jeśli chce się skorzystać ze spłaty rodzinnej.

8. Czy mogę skorzystać z programu RKM, jeśli w przeszłości korzystałem z programu Rodzina na Swoim lub Mieszkanie dla Młodych? Tak, udział w programach mieszkaniowych funkcjonujących w przeszłości (Mieszkanie dla Młodych, Rodzina na Swoim) nie wyklucza udziału w rządowym programie gwarancji zastępującej udział własny kredytobiorcy, pod warunkiem, że spełnia się teraz warunek brak prawa własności do innej nieruchomości mieszkalnej. Wyjątkiem stanowią rodziny z co najmniej 2 dzieci, oni mogą posiadać mieszkanie o określonej powierzchni.

9. Czy obcokrajowiec może skorzystać z programu RKM? Jakie wymogi musi spełnić? Tak, obcokrajowcy mogą ubiegać się o kredyt w ramach RKM. Muszą jednak spełniać określone warunki w ustawie:
1. Jeżeli obcokrajowiec prowadzi gospodarstwo domowe poza terytorium Polski wspólnie z osobą
posiadającą polskie obywatelstwo, to razem mogą ubiegać się o udzielenie kredytu
2. W przypadku prowadzenia gospodarstwa domowego na terytorium Polski, nie ma takiego
wymogu. Także singiel nieposiadającemu obywatelstwa polskiego może starać się o kredyt.
Uwaga! Skorzystanie ze spłat rodzinnych możliwe jest wyłącznie w sytuacji prowadzenia gospodarstwa domowego na terytorium Polski oraz nieposiadania lokalu mieszkalnego innego niż nabyty lub wybudowany z wykorzystaniem gwarantowanego kredytu mieszkaniowego