Najważniejszym etapem w całym procesie kredytowym jest przygotowanie do złożenia dokumentów kredytowych w bankach. Od tego będzie zależeć czy klient uzyska finansowanie i na jaki warunkach oraz jak będzie przebiegać dalszy proces kredytowy.
Przedstawione w dalszej części tego wpisu informacje są efektem zdobytych w ciągu kilkudziesięciu lat doświadczeń jako eksperta kredytowego. Jest to również nauka na błędach popełnionych przeze mnie, moich konkurentów i klientów, opisujących swoje przypadki na forach internetowych. Na temat najczęściej popełnianych błędów poświęciłem osobny wpis. Więcej na ten temat przeczytasz tutaj >>>
Podstawą skutecznego pozyskania kredytu dla klienta jest odpowiednio prowadzona rozmowa z nim. Opiera się na zadawaniu wielu szczegółowych pytań i sporządzeniu z niej notatki. Uzyskane tą drogą informacje muszą zostać poparte dokumentami.
Z doświadczenia wiem, że klienci często w sposób nieświadomy przekazują informacje nie do końca mające pokrycie w przedłożonych później dokumentach. Zawyżają swoje dochody, nie mają świadomości o swojej historii kredytowej, nie informują o wszystkich posiadanych zobowiązaniach, ukrywają dzieci na utrzymaniu.
Dlatego szczególny nacisk kładę na rozpoznanie sytuacji klienta. Analiza przedłożonych dokumentów pozwala zweryfikować wszystkie informacje, które od niego uzyskałem.
Przed pierwszym kontaktem z ekspertem przygotuj się do niej. Dlaczego warto to zrobić? Ponieważ rozmowa stanie się efektywna, zajmie niewiele czasu a ekspertowi umożliwi przygotowanie dla Ciebie właściwego rozwiązania.
Zbierz informacje o celu kredytowania, całkowitych kosztach inwestycji, źródłach i wysokości posiadanego wkładu własnego. Określ na jakim jesteś etapie realizacji Twoich planów. Czy zastanawiasz się nad zakupem nieruchomości, czy masz już wybraną a może została podpisana już umowa przedwstępna jej zakupu. Chyba, że posiadasz własną nieruchomość i sprecyzowane bądź nie do niej plany – remont, budowa, refinansowanie kredytu sprzedaż i kupno innej. Więcej szczegółowych informacji związanych z celem kredytowania wymieniłem poniżej.
1. Zakup – mieszkania, domu (rynek wtórny czy pierwotny) lub zakup działki budowlanej. Podaj wartość zakupu i wysokość wkładu własnego. Określ źródła pochodzenia wkładu własnego - oszczędności na koncie, darowizna, sprzedaż majątku itp.
2. Budowa domu - wartość działki, wysokość nakładów poniesionych na budowę oraz planowane jeszcze do wniesienia. Określ źródło ich po pochodzenia - oszczędności na koncie, darowizna, sprzedaż majątku itp., koszt dokończenia budowy z kredytu bankowego. Czy wykończenie domu ma być ,,pod klucz” czy do tzw. stanu deweloperskiego.
3. Remont lub wykończenie mieszkania/domu (dla inwestycji deweloperskiej) - wartość aktualna mieszkania/domu oraz koszt remontu lub wykończenia.
4. Konsolidacja kredytów - saldo zadłużenia każdego kredytu, który ma być konsolidowany. Rodzaj nieruchomości, która będzie zabezpieczeniem konsolidowanych kredytów i jej szacunkowa wartość rynkowa.
5. Pożyczka hipoteczna - określ oczekiwaną wysokość pozyskanej gotówki. Podaj rodzaj nieruchomości (mieszkanie lub dom), która będzie zabezpieczeniem tego zobowiązania. Podaj jej szacunkową wartość rynkową.
6. Spłata innego kredytu hipotecznego - określ saldo zadłużenia spłacanego kredytu hipotecznego z ostatniego harmonogramu spłat. Podaj rodzaj nieruchomości (mieszkanie lub dom), która będzie zabezpieczeniem tego zobowiązania. Określ jej szacunkową wartość rynkową.
7. Refinansowanie zakupu nieruchomości, remontu lub budowy domu - data zakupu, suma faktur za wykonane prace w ostatnich 24 miesiącach oraz szacunkowa wartość rynkowa nieruchomości.
Określ rodzaj i wysokość uzyskiwanych w gospodarstwie domowym dochodów. Zbierz o nich następujące informacje:
1. Umowa o pracę – czas nieokreślony lub określony. Jeśli początek zatrudnienia był w ostatnich 12 miesiącach to miesiąc zatrudnienia. Jeśli umowa na czas określony podaj - początek i koniec bieżącej umowy oraz która to umowa w obecnym zakładzie pracy, czy były przerwy między obecną a poprzednią i ile trwały dni. Podaj średni dochód netto z ostatnich 3 m-cy, 6 m-cy i 12 m-cy. Określ jaką wysokość tych dochodów stanowią dodatkowe składniki, mającej charakter stały jak premie, nadgodziny, 13-tka itp.
2. Działalność gospodarcza - nie musisz przygotowywać żadnych dokumentów. Skontaktuję się bezpośrednio z Twoim biurem księgowym. Możesz też wysłać dokumenty, które posiadasz: dla KPiR - PIT-y za ostatnie dwa lata podatkowe + odpisy amortyzacyjne + ewidencja środków trwałych, podsumowanie miesięczne KPiR za bieżący rok i ostatni rok podatkowy + odpisy amortyzacyjne za bieżący rok. Dla ryczałtu - PIT 28 za ostatni rok podatkowy + książka przychodów za rok bieżący. Dla karty podatkowej - decyzja o wymiarze podatku za ostatnie dwa lata. Dla pełnej księgowości - bilans i rachunek zysków i strat za ostatnie dwa lata podatkowe + za ostatni rozliczony okres roku bieżącego.
3. Umowa zlecenie lub umowa o dzieło – początek i koniec bieżącej umowy. Czy umowa jest z jednym zleceniodawcą i czy były przerwy między tymi umowami i ile trwały dni. Jeśli bieżąca umowa trwa krócej niż 12 m-cy to czy była wcześniejsza umowa i w jakim okresie trwała oraz jakie były przerwy między tymi umowami?
4. Najem – początek i koniec umowy. Jeśli bieżąca umowa trwa krócej niż 12 m-cy to czy była wcześniejsza umowa, w jakim okresie trwała i czy były przerwy między umowami i ile trwały dni. Czy należność z tytułu najmu przelewana jest na konto właściciela lokalu czy ,,do ręki"? Czy wynajmowany lokal należy w 100% do wynajmującego czy w udziałach? Określ rodzaj wynajmowanej nieruchomości - mieszkalna, usługowa.
5.Inne dochody – rodzaj i ich wysokość.
1. Wiek wszystkich kredytobiorców i powiązania między nimi (małżonek, partner, rodzic, dziecko)
2. Nazwy banków, na konta których pływają Twoje dochody.
3. Liczbę dzieci i ich wiek.
Zbierz informacje o wszystkich posiadanych zobowiązaniach, szczególnie tych pozabankowych, alimentach, pożyczkach zakładowych itp. Dla ułatwienia poniżej przygotowałem szczegółowe informacje w zależności jaka jest Twoja sytuacja:
1. Kredyty bankowe – wysokość raty, szacunkowa kwota pozostająca do spłaty, wysokość przyznanych limitów na karcie kredytowej lub w koncie osobistym, nawet jeśli nie są wykorzystywane. Podaj informacje, które z tych zobowiązań będzie można całkowicie spłacić, jeśli będą przeszkodą w uzyskaniu oczekiwanej kwoty kredytu.
2. Inne zobowiązania- poręczenia kredytów i pożyczek, udzielone innym osobom, pożyczki zakładowe (wysokość raty i aktualne zadłużenie), płacone alimenty
3. Stałe opłaty – ubezpieczenie grupowe w zakładzie pracy, fundusze inwestycyjne
4. Historia kredytowa - czy były opóźnienia przekraczające 30 dni.
Najczęstszym powodem odmowy udzielenia kredytu przez banki jest historia kredytowa. Według mojej oceny 40-50% przypadków jest tego przyczyną. Nawet, jeśli ktoś jest przekonany, że nigdy nie miał żadnych opóźnień w spłacie zobowiązań rekomenduję pobranie raportu BIK. Osoby prowadzące działalność gospodarczą powinny sprawdzić również BIK przedsiębiorcy. Na tym etapie można naprawić bądź wyczyścić negatywną historię, jeśli takie przypadki się zdarzą. Posiadam wiedzę i doświadczenie w prowadzenie nawet najtrudniejszych takich spraw. Więcej szczegółów dotyczących BIK przeczytasz tutaj >>>
Jeszcze inną bazą danych w której gromadzone są informacje o kredytach jest System Bankowy Rejestr Związku Banków Polskich. W internecie można się spotkać ze skrótem BR ZBP, BR. To w przeciwieństwie do BIK gromadzone są tylko dane negatywne o zobowiązaniach kredytobiorców. Spotkałem się też z przypadkami, kiedy w rejestrze BIK tych kredytów nie było widać. Więcej szczegółów dotyczących BIK przeczytasz tutaj >>>
Polecam również sprawdzenie swojej wiarygodności kredytowej w biurach informacji gospodarczych BIG. Tu nie znajdują się informacje związane z kredytami ale z niezapłaconymi rachunkami - zaległymi płatnościami wobec firm, innych osób fizycznych, urzędów i instytucji oraz podmiotów samorządowych itp. Informacje na ten temat przeczytasz tutaj >>>
Osoby, które prowadziły lub prowadzą działalność gospodarczą powinny sprawdzić dodatkowo bazę tzw. SUDOP- System Udostępniania Danych o Pomocy Publicznej . Baza SUDOP zawiera informacje o pomocy udzielonej w ramach wdrożonych w Polsce środkach pomocowych, wszelkiej pomocy publicznej i pomocy de minimis. Banki również uwzględniają do wyliczania zdolności kredytowej niektóre z tych zobowiązań tj. które mają charakter zwrotny. Informacje na ten temat przeczytasz tutaj >>>
Niektórzy klienci powinni sprawdzić swoje dane w w systemie CRBR - Centralnym Rejestrze Beneficjentów Rzeczywistych. Znajdują się tu dane osób fizycznych, sprawujących bezpośrednio lub pośrednio kontrolę nad spółką, spółdzielnią, fundacją, stowarzyszeniem. Poprzez posiadane uprawnienia mają wpływ na czynności lub działania podejmowane przez wyżej wymienione podmioty. Informacje na ten temat przeczytasz tutaj >>>
Na sprawdzenie zdolności kredytowej składa się wiele elementów. Przypomina to układanie puzzli. Każdy z tych elementów, nawet najmniejszy musi do siebie pasować. A jakie elementy stanowią o profesjonalnym zbadaniu zdolności kredytowej? Są to:
1. Zbadanie wiarygodności kredytowej - bazy BIK, BIG, ZBP, SUDO, CRBR;
2. Określenie źródeł dochodów, akceptowanych przez dany bank oraz ustalenie ich wysokości;
3. Ustalenie wymaganych środków własnych na realizację celu kredytowania oraz pokrycie kosztów dodatkowych. Przykład wyliczonych całkowitych kosztów przeczytasz tutaj >>>
4. Określenie harmonogramu wnoszenia środków własnych na realizację celu kredytowania. Ma to szczególne znaczenie w przypadku inwestycji deweloperskich oraz budowy domu;
5. Wyliczenie przez eksperta maksymalnej zdolności kredytowej na podstawie kalkulatorów bankowych
6. Przygotowanie przez eksperta najkorzystniejszych ofert kredytowych;
7. Omówienie z klientem całego procesu kredytowego.
Zanim wybierze się cel kredytowania, zarówno jeśli będzie to zakup nieruchomości, budowa, remont lub refinansowanie kredytu należy sprawdzić swoją maksymalną zdolność kredytową. Dlaczego maksymalną zdolność kredytową a nie kwotę którą zainteresowany z klient? Ponieważ często zmieniają się jego plany więc lepiej, aby już od początku wiedział jakie ma możliwości ich sfinansowania.
Niektórzy klienci robią błąd wybierając przed zbadaniem swojej zdolności kredytowej najpierw nieruchomość pod wpływem emocji. W obawie przed tym, że ktoś ich ubiegnie wpłacają zadatek, zwłaszcza jeśli transakcja prowadzona jest za pośrednictwem biura nieruchomości. I tu rola doświadczonego eksperta. Mając szerokie doświadczenie i wiedzę przygotuję nie tylko sprawdzenie dochodów pod kątem zdolności kredytowej, ale całą analizę finansową przedsięwzięcia.
Na tym etapie uwzględniamy też z klientem jaka proponowana kwota kredytu będzie dla niego satysfakcjonująca. W przypadkach niewystarczającej zdolności kredytowej uzgadniamy dalsze kroki jej poprawy. Zdarza się w takich przypadkach, że upłynie wiele miesięcy lub nawet ponad rok, aby można było składać wnioski kredytowe do banków na realizację planów klienta.
Jednym z powodów odmowy udzielenia kredytu przez banki jest niewłaściwa komunikacja między ekspertem a klientem. Dlaczego? Ponieważ na etapie zbierania informacji dla wyznaczenia zdolności kredytowej dochodzi do nieporozumienia między obydwiema stronami. Aby tego uniknąć stosuję sprawdzoną metodę uniknięcia błędów w komunikacji z klientem. Jest to przygotowanie w formie dokumentu tzw. analizy finansowej.
Celem analizy finansowej jest przedstawienie klientowi podsumowania zebranych informacji, będących wynikiem prowadzonych rozmów i przesłanych przez niego dokumentów. Analiza ta dotyczy jego sytuacji rodzinnej, finansowej i realizacji celu kredytowania. Przykład takiej analizy znajdziesz tutaj >>>
Przystępując do kolejnego etapu klient wie już, jaki maksymalny kredyt może uzyskać, środki własne jakie musi posiadać, koszty dodatkowe w gotówce jakie będzie musiał ponieść. Teraz może rozpocząć realizację swojego celu kredytowania.
W przypadku zakupu będzie to poszukiwanie nieruchomości. Często zdarza się, że od uzyskania informacji o maksymalnej zdolności kredytowej do znalezienia nieruchomości, którą klient chce nabyć upłynie dłuższy okres czasu. Rekomenduję wtedy ponowne wyliczenie zdolności kredytowej. W międzyczasie może się obniżyć wysokość dochodów klienta lub/i zmienić metoda liczenia zdolności kredytowej w bankach.
Jeśli klient wybrał już nieruchomość to podpisanie przedwstępnej umowy kupna sprzedaży. Może też liczyć na moją pomoc. Otrzymuje ode mnie wzory takich umów, kontaktuję się w jego imieniu ze sprzedającym w aby sprawniej przeprowadzić całą transakcję.
W przypadku budowy/rozbudowy/nadbudowy przygotowanie dokumentacji włącznie z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Jeśli takie dokumenty klient już posiada to przygotowanie kosztorysów budowy na drukach banków, do których składane będą wnioski kredytowe. Tu również klient może liczyć na moją pomoc w zgromadzeniu całej dokumentacji, włącznie z wypełnieniem kosztorysów na drukach banków do których składane będą wnioski kredytowe.
W przypadku remontu określenie jego zakresu oraz przygotowanie kosztorysów planowanych prac na drukach bankowych.
Jeśli celem kredytowania będzie refinansowanie kredytu to umowa kredytowa i ostatni harmonogram spłat.
Jeśli celem będzie konsolidacja kredytów to przygotowanie umów kredytowych i harmonogramów spłat do nich.
Przygotowując wnioski kredytowe musimy uwzględnić wymagania każdego z banków dotyczące zgromadzenia określonej dokumentacji. A mogą one się różnić. Inne mogą być dokumenty dochodowe jak i związane z celem kredytowania. Np. w przypadku dochodu z umowy o pracę jedne banki biorą dochody jako średnio z 3 miesięcy inne z 6 miesięcy a są takie banki które opierają się na dochodach z 12 miesięcy. W przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym część banków wymaga podpisania umowy przedwstępnej. Wiąże się to zwykle z koniecznością zapłacenia zadatku i ryzykiem jego utraty. W niektórych bankach wystarczy oświadczenie kredytobiorcy o nabywanej nieruchomości bez wpłaty jakichkolwiek środków na rzecz sprzedającego. Ryzyko utraty pieniędzy jest wtedy zerowe.
Na podstawie zgromadzonych dokumentów dochodowych oraz celu kredytowania przygotowuję wnioski kredytowe do poszczególnych banków. Zawsze dokonuję wnikliwej analizy zgromadzonych dokumentów. Będąc wyposażony w szeroką wiedzę merytoryczną dostrzegam jeszcze na tym etapie konieczność dodatkowego ich uzupełnienie. Wyprzedzam tym samym wymagania analityka o ich dostarczenie. Dzięki temu skraca się znacząco czas wydania decyzji kredytowej w bankach.
Przed podpisaniem wniosków kredytowych wysyłam je mailowo do klientów celem zweryfikowania przez nich ich prawidłowego wypełnienia oraz czy nie ma w nich błędów i literówek.
Są też banki w których cały proces kredytowy odbywa się zdalnie bez wizyty klienta w biurze eksperta kredytowego.
Istotnym elementem w procesie kredytowym jest też uwzględnienie przez eksperta kredytowego kalendarza. W przypadku dni wolnych, wakacji, świąt, przedłużonych weekendów zmniejsza się liczba pracowników banków. Wydłuża się wtedy proces kredytowy często dwukrotnie. Czas ten może mieć duże znaczenie w przypadku prowadzenia transakcji wiązanych.
Złożeniem wniosków kredytowych do banków zajmuje się ekspert kredytowy. Wniosek kredytowy to nic innego jak wypełnione przez eksperta druki bankowe według wytycznych banku do którego będzie składany. Wraz z całą dokumentacją dochodową klienta i dokumentacją nieruchomości musi być zgodna z tzw. check listą danego banku. To w jakiej formie będą przekazane zależy od procedury danego banku. Możemy wyróżnić tu wnioski składane w następujący sposób:
1. W formie papierowej.
Druki bankowe muszą być podpisane przez wszystkich kredytobiorców i eksperta. Wymagany jest bezpośredni kontakt eksperta z klientem. Pozostałe dokumenty w formie skanów lub elektronicznych wydruków potwierdza ekspert za zgodność z oryginałem i przekazuje je do oddziału banku lub jego centrali.
2. W formie częściowo elektronicznej.
Podobnie jak w formie papierowej druki bankowe muszą być podpisane przez wszystkich kredytobiorców i eksperta. Również w tej metodzie do składania wniosku kredytowego nieodzowna jest wizyta klienta w biurze eksperta. Jednak ich przekazanie do banku wraz z pozostałymi dokumentami dotyczącymi dochodów i nieruchomości ekspert przekazuje w formie skanów. Dzięki temu proces kredytowy skraca się o kilka dni.
3. W formie w pełni elektronicznej.
W przeciwieństwie do dwóch poprzednich metod składania wniosków do banków bezpośredni kontakt eksperta z klientem nie jest wymagany. Odpowiednio wypełnione druki wniosków kredytowych ekspert przekazuje drogą elektroniczną do klienta. Całą dokumentację dochodową, nieruchomości i celu kredytowania klient przekazuje ekspertowi w formie skanów. Obieg wszystkich powyższych dokumentów odbywa się za pośrednictwem bankowego systemu. Jest on odpowiednio przygotowany do realizacji całego procesu kredytowego w formie elektronicznej. Na podstawie tak złożonych dokumentów podejmowana jest ostateczna decyzja kredytowa. Po jej wydaniu pracownik banku kontaktuje się już z klientem celem podpisania umowy kredytowej.
Proces analizy kredytowej w bankach można podzielić na kilka etapów. Każdym etapem zajmuje się inny specjalista ze swojej dziedziny. W toku analizy analitycy mogą wymagać uzupełnienia dokumentacji bądź złożenia dodatkowych wyjaśnień. Powoduje to wydłużenie całego procesu kredytowego. I tu rola bardzo dobrego eksperta kredytowego. Jeśli ma odpowiednio szeroką wiedzę merytoryczną to już w toku przygotowania wniosków kredytowych dołącza dodatkowe dokumenty, które na późniejszym etapie mógłby wymagać analityk. Mając te dokumenty dołączone do wniosku kredytowego nie traci się czasu na ich dosyłanie. Skraca się tym samym czas wydania ostatecznej decyzji kredytowej w banku.
Pierwszy etap - tzw. bramka
Jest to nic innego jak miejsce w którym przydzielona osoba weryfikuje kompletność nadesłanych przez eksperta dokumentów kredytowych klienta. W przypadku braku jakiegokolwiek dokumentu ekspert w porozumieniu z klientem przesyła uzupełnienia. Na tym etapie nie bada się jeszcze merytorycznie przekazanych przez eksperta dokumentów klienta. Po sprawdzeniu kompletności wniosku kredytowego trafia on do kolejki, przechodząc do kolejnego etapu jego rozpatrywania. Okres ten może trwać od jednego dnia do nawet kilkunastu dni. Zależy to od banku. W przypadku atrakcyjniejszych warunków w okresie promocji zwiększa się ilość przyjmowanych wniosków a więc i czas ich rozpatrywania.
Drugi etap - analiza wiarygodności kredytowej i scoringu klienta
Na tym etapie dokonuje się weryfikacji różnych baz jak BIK, BRKN ZBP, w biurach informacji gospodarczych, SUDOP, CRBR, bazy własnych klientów. Określa się także tzw. scoring klienta, który nie ma nic wspólnego ze scoringiem nadawanym przez BIK. Scoring kredytowy polega na określeniu wiarygodności kredytowej klienta na podstawie pewnych cech. Porównuje się jego profil z profilem klientów, którzy już otrzymali kredyty. Im bardziej profil danego klienta jest podobny do profilu klientów terminowo spłacających swoje kredyty w przeszłości, tym wyższą ocenę scoringową otrzyma taki klient.
Każdy bank stosuje własną ocenę scoringową. Często zdarza się, że w jednym banku ocena ta wypadnie poniżej pewnego progu i wniosek z automatu zostanie odrzucony. W innym banku ocena ta może być nieco wyższa i wniosek przejdzie do dalszej analizy.
Trzeci etap - analiza nieruchomości
W kolejnym kroku dokonuje się weryfikacji nieruchomości na podstawie dokumentów przesłanych przez eksperta. Weryfikuje się księgę wieczystą, umowę przedwstępną lub umowę deweloperską w przypadku finansowania transakcji kupna sprzedaży. Jeśli celem jest remont bądź budowa badaniu podlega kosztorys inwestycji wraz z całą dokumentacją towarzyszącą realizowanej inwestycji.
Często po przeanalizowaniu powyższych dokumentów analityk banku prosi o ich uzupełnienie lub złożeniu dodatkowych wyjaśnień do nich. Tu ponownie można dostrzec profesjonalizm eksperta kredytowego.
Jeśli ma odpowiednio szeroką wiedzę to w toku przygotowania wniosków kredytowych dołącza dodatkowe dokumenty czy składa wyjaśnienia, które wymagałby analityk w banku. Dzięki temu skraca się okres do wydania decyzji kredytowej.
Czwarty etap – oszacowanie wartości nieruchomości
Ustala się na podstawie wyceny /operatu szacunkowego. Obydwa określenia funkcjonują zamiennie.
Profesjonalnie działający ekspert kredytowy w pewnych przypadkach przed złożeniem wniosku kredytowego weryfikuje z rzeczoznawcą wartość nieruchomości. Bada także jej stan formalno-prawny.
W zależności od banku do którego składany będzie wniosek spotykamy się z następującymi rozwiązaniami dotyczącymi wyceny nieruchomości:
Jeśli zabezpieczenie nieruchomości oraz jej wartość nie budzi zastrzeżeń to dokumentacja kredytowa kierowana jest do kolejki wydania ostatecznej decyzji.
Piąty etap – wydanie ostatecznej decyzji kredytowej
Ostateczną decyzję kredytową podejmuje specjalista - analityk. Przed jej wydaniem uwzględnia wszystkie dotychczasowe ustalenia innych analityków. Analizuje łącznie wszystkie ryzyka związane z: wiarygodnością kredytową klientów, ich zdolnością kredytową, wartością rynkową nieruchomości oraz jej stanem formalnoprawnym.
Panuje powszechna opinia, że wiele zależy od indywidualnych cech osoby podejmującej ostateczną decyzję kredytową. Z mojego wieloletniego doświadczenia mogę potwierdzić, że jest to prawda. Ma to szczególne znaczenie, jeśli wniosek kredytowy jest na granicy ryzyka kredytowego akceptowanego przez dany bank. U jednego analityka decyzja może być pozytywna a u innego już nie.
W zależności od banku wydanie decyzji kredytowej może odbywać się w jednym z dwóch poniższych scenariuszy:
1. Dwuetapowo
Wydanie wstępnej decyzji kredytowej a po pewnym czasie decyzji ostatecznej. Decyzja wstępna może mieć różne znaczenie w bankach. Jedne traktują to tylko jako sprawdzenie wiarygodności kredytowej oraz scoringu kredytowego. W innych bankach wstępna decyzja podejmowana jest po sprawdzeniu wiarygodności kredytowej, scoringu kredytowego oraz to co najważniejsze zdolności kredytowej. Taka decyzja dla klienta ma dużo większe znaczenie. W zasadzie jedynie niezaakceptowanie nieruchomości na późniejszym etapie może być powodem wydania ostatecznie negatywnej decyzji.
2. Jednoetapowo
Po przeanalizowaniu całej dokumentacji kredytowej wydawana jest od razu ostateczna decyzja kredytowa.
Z punktu widzenia bezpieczeństwa przeprowadzenie transakcji najlepszym rozwiązaniem dla klienta jest wybranie banku podejmującego dwuetapową decyzję kredytową.
Jeśli celem kredytu jest nabycie nieruchomości mieszkalnej to często wiąże się to z ryzykiem utraty zadatku w przypadku odmowy udzielenia kredytu. Doświadczony ekspert kredytowy już na etapie wstępnej analizy sytuacji klienta powinien dostrzec wyższe ryzyko nieudzielenia kredytu przez banki. W takim przypadku powinien rekomendować klientowi złożenie wniosku kredytowego do banku, który podejmie wiążącą wstępną decyzję finansową bez zawierania umowy przedwstępnej kupna sprzedaży nieruchomości.
Druga możliwość w takich przypadkach to złożenie wniosku kredytowego do banku, który nie wymaga podpisania umowy przedwstępnej kupna sprzedaży nieruchomości. Dzięki temu unika się ryzyka utraty zadatku w przypadku odmowy udzielenia kredytu przez bank.
Analityk wydając ostateczną decyzję kredytową umieszcza w niej warunki, które klient musi spełnić. Warunki te możemy podzielić na trzy grupy:
Warunki do podpisania umowy kredytowej
Od wydania decyzji kredytowej do podpisania umowy zazwyczaj jest 30 dni. W niektórych bankach okres ten może być nieco dłuższy. Jeśli w tym czasie nie spełni się warunków podpisania umowy to decyzja kredytowa traci swoją ważność. Wtedy ponownie należy składać wniosek kredytowy. I tu rola profesjonalnego eksperta kredytowego. Już na etapie przygotowania wniosku kredytowego powinien przygotować klienta, że może być postawiony warunek, którego spełnienie wymagać będzie dłuższego czasu. Przypadek najczęściej występujący to przygotowanie przez sprzedającego zaświadczenia z jego banku o kredycie obciążającym hipotekę nieruchomości. Na takie zaświadczenie dość długo się czeka i musi być dostarczone do banku w czasie ważności decyzji kredytowej. Zaświadczenie to nie może być również wystawione zbyt wcześnie, ponieważ ważne jest tylko 30 dni od jego wydania. Inny przykład to remont nieruchomości oraz wymóg zgłoszenia niektórych prac w nadzorze budowlanym. Może to np. wymagać przygotowania dokumentacji technicznej przez osobę z odpowiednimi uprawnieniami. Znalezienie takiej osoby i przygotowanie prze nią odpowiedniej dokumentacji może trwać dłużej od ważności decyzji kredytowej.
Warunki do uruchomienia kredytu
Również spełnienie warunków wypłaty kredytu może wiązać się z przygotowaniem dokumentów wymagających do tego więcej czasu. W zależności od banku od podjęcia decyzji do wypłaty kredytu jest zwykle od trzech do sześciu miesięcy.
Częstym błędem popełnianym przez klientów i ekspertów jest opóźnienie w wypłacie środków z kredytu po podpisaniu aktu notarialnego nabycia nieruchomości. Nierzadko taka sytuacja ma miejsce wtedy, jeśli ekspert współpracuje z biurem nieruchomości zajmującym się taką transakcją. Powodem jest presja szybkiego podpisania aktu i wypłacenie prowizji dla biura. Spełnienie warunków do wypłaty kredytu wydłuża się ponad czas określony w akcie notarialnym.
Najlepiej, aby wszystkie warunki do wypłaty kredytu były spełnione jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego. A jakie to mogą być warunki? Np. przedstawienie zaświadczenia o zamknięciu kredytu, jeśli klient złożył taką deklarację na etapie składania wniosku kredytowego. W przypadku zakupu inwestycji deweloperskiej zakończenie pewnego zakresu prac budowlanych przez dewelopera. W przypadku opóźnienia w realizacji inwestycji może dojść do sytuacji, że nie zostanie spełniony warunek zakończenia jednego z etapów i decyzja kredytowa straci swoją ważność.
I tu ponownie rola dobrego eksperta kredytowego. Już na etapie wyboru banków dla klienta uwzględni, jeśli jego sytuacja tego wymaga, jak najdłuższy okres do wypłaty kredytu.
Warunki po uruchomieniu kredytu
Po uruchomieniu kredytu należy zawsze spełnić warunki w określonym czasie. Jeśli klient ich nie spełni to bank podwyższy oprocentowanie mu oprocentowanie. A jakie mogą być warunki po uruchomieniu kredytu. Zawsze jest to przedstawienie wpisu do hipoteki. W przypadku zakupu nieruchomości na której hipotekę miał sprzedający warunkiem będzie wykreślenie jego hipoteki. W przypadku remontu bądź budowy przedstawienie dokumentacji potwierdzającej wykonane prace.
Ostatnim i finalnym etapem całego procesu kredytowego jest uruchomienie kredytu. W zależności od celu kredytowania kredyt może być uruchomiony jednorazowo bądź w transzach.
Jednorazowe uruchomienie kredytu
Najczęściej występuje wtedy, jeśli celem kredytowania jest zakup na rynku wtórnym lub pierwotnym. W tym drugim przypadku następuje to wtedy, jeśli wszystkie środki własne zostały wniesione przez kredytobiorcę a inwestycja została zakończona lub jest na końcowym etapie realizacji. Także jeśli celem kredytu jest tylko remont posiadanej już nieruchomości zwykle banki uruchamiają cały kredyt jednorazowo. Ale i tutaj są wyjątki wśród banków, kiedy bez względu na kwotę kredytu na ten cel uruchamianie następuje przynajmniej w dwóch transzach.
Kredyt uruchamiany w transzach
Najczęściej występuje w okresie realizacji inwestycji deweloperskiej oraz budowie domu na własnej działce. Bank uruchamia środki z kredytu w minimum dwóch transzach. Przed uruchomieniem kolejnej transzy pracownik banku weryfikuje wydatkowanie środków na cele związane z inwestycją. Jeśli zweryfikuje negatywnie to następnej transzy nie uruchomi. Będzie czekał do czasu wykonania zadeklarowanych prac.
W przypadku kredytów uruchamianych w transzach klient spłaca tylko same odsetki do momentu, kiedy nie nie zostanie wypłaconych 100% środków z kredytu. Dopiero wtedy rozpoczyna się spłatę raty kapitałowosetkowej.
100% przyznawalność kredytów hipotecznych - przeczytasz tutaj >>>
Kredyt hipotecznym online -przeczytasz tutaj >>>
Poznaj moją historię - przeczytasz tutaj >>>