Projekt nowego rządowego programu mieszkaniowego pod nazwą Pierwsze Mieszkanie ujrzał niedawno światło dzienne. W skład programu wchodzą dwa instrumenty tj. Konto Mieszkaniowe i Bezpieczny Kredyt 2%. Oba instrumenty to kompleksowe rozwiązania skierowane do osób, które planują zakup pierwszego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego albo jego budowę. Pierwszy z programów skierowany jest do osób, które planują zakup nieruchomości w perspektywie następnych lat. Jego podstawą jest pomoc państwa oszczędzającym na zakup pierwszego mieszkania. Drugi program Bezpieczny Kredyt 2% jest dla tych, którzy w chwili wejścia ustawy będą gotowi nabyć pierwsze mieszkanie na kredyt. Tu pomoc państwa opierać się będzie na systemie dopłat do kredytu na zakup pierwszego M.
Planowany termin wprowadzenia już gotowej ustawy to 1 lipca 2023 r.
W tym wpisie w krótkiej i czytelnej formie przedstawiam główne założenia instrumentu ,,bezpieczny kredyt 2%”. W tym celu przeanalizowałem ustawę oraz treści wielu stron na portalach finansowych. Znalazłem na nich wiele nieścisłości, błędnych interpretacji proponowanych w ustawie rozwiązań czy bardzo ogólnikowych informacji. Jest to co prawda dopiero projekt ustawy, ale według mnie na tyle interesujący, że prawdopodobnie po wprowadzeniu pewnych poprawek szybko zostanie wprowadzony w życie. Do czasu ostatecznego jej uchwalenia czeka nas cała ścieżka legislacyjna.
Na proces legislacyjny składają się konsultacje społeczne, prace w komisjach sejmowych i senackich. Końcowym etapem jest głosowanie nad ustawą w sejmie i senacie, podpis prezydenta i ostatecznie jej opublikowanie w dzienniku ustaw.
O ,,bezpieczny kredyt 2%” będzie mogła starać się osoba, która w dniu składania wniosku nie ukończyła 45 roku życia. W przypadku małżeństw lub związków nieformalnych ograniczenie to dotyczy tylko jednej z osób. O kredyt będą mogły starać się:
Projekt ustawy w ramach ,,bezpiecznego kredytu 2%” zakłada, że maksymalna wysokość kredytu wynosić będzie:
500 000 zł. – dla osób samotnych bez dzieci;
600 000 zł. – dla osób w związku małżeńskim oraz osób, będących w związku nieformalnym, ale tylko wtedy, jeśli posiadają przynajmniej jedno wspólne dziecko. Również osoby samotne posiadające przynajmniej jedno dziecko będą mogły ubiegać się o kredyt w tej wysokości. Zakup nieruchomości mieszkalnej dotyczy zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego. W programie nie obowiązuje limit cen za 1 m2 mieszkania.
Najistotniejszym ograniczeniem w ,,bezpiecznym kredycie 2%” jest brak posiadania kiedykolwiek prawa własności lub spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Ograniczenie to dotyczy także udziałów do tych praw. Są jednak trzy wyjątki od tej zasady:
Za to nie ma ograniczenia w nabywaniu nieruchomości od członków najbliższej rodziny.
Obecne przepisy projektu ustawy ograniczają możliwość wniesienia wkładu własnego do wysokości 200 tys. zł. Daje to faktycznie limit wartości nabywanej nieruchomości na poziomie odpowiednio 700 tys. zł i 800 tys. zł. Od limitu wkładu własnego przewidziano jednak odstępstwa. Jest nią budowa domu. Wartość rynkowa działki wraz z ewentualnie poniesionymi nakładami na budowę domu, powiększona o kwotę kredytu musi zmieścić się w limicie 1 mln zł.
Zgodnie z projektem ,,bezpiecznego kredytu 2%” zostały wyznaczone limity wartości nabywanej nieruchomości lub budowy domu:
Kredytobiorca oraz osoby wchodzące w skład jego gospodarstwa domowego nie mogą byś stronami umowy innego kredytu udzielonego w celu nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego lub spółdzielczego prawa dotyczącego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Nie przekreśla to jednak ich możliwości udziału w ,,bezpiecznym kredycie 2%”. Do czasu złożenia wniosku kredytowego o kredyt z dopłatą muszą zostać wypisani z dotychczasowej umowy kredytowej w której uczestniczą.
Kredyt ten w okresie pierwszych 60 m- y jego spłaty z wykorzystaniem dopłat może być spłacany tylko w ratach malejących i tylko wg stałej stopy procentowej. Dopłaty do oprocentowania dotyczyć będą pierwszych 120 m-cy spłaty kredytu. Po 60 m-cach od spłaty pierwszej raty nastąpi zmiana wysokości dopłaty do rat w wyniku ponownego ustalenia stałej, aktualnej na dany moment stopy procentowej. Spłata rat kredytu przez kolejne 60 m-cy będzie odbywała się również w ratach malejących i stałej stopy procentowej.
Po upływie 120 m-cy od spłaty pierwszej raty nastąpi wygaśnięcie dopłat do rat ,,bezpiecznego kredytu 2%”. Wysokość raty od tego momentu odbywać się będzie w formule rat równych i zostanie wyliczona według stopy procentowej zgodnie z zapisem umowy kredytowej z bankiem. Można będzie kontynuować spłaty kredytu w ratach malejących, ale tylko wtedy, jeśli kredytobiorca złoży o to wniosek do swojego banku.
Może się zdarzyć, że po zakończeniu dopłat nowo wyznaczona rata równa będzie wyższa od pierwszej raty malejący udzielonego kredytu z dopłatą. Wówczas kredytobiorca będzie miał prawo złożyć wniosek do swojego banku o wydłużenie okresu spłaty kredytu o kolejne 5 lat. Wydłużenie okresu spłaty będzie możliwe tylko wtedy, jeśli na ten moment jeden z kredytobiorców nie przekroczy wieku 50 lat.
Środki z ,,bezpiecznego kredytu 2%” mogą być przeznaczone na następujące cele:
Jeśli w okresie otrzymywania dopłat nastąpiły poniżej wymienione przesłanki, następuje utrata prawa do dopłat:
1. Jeśli w terminie 12 miesięcy od dnia nabycia nieruchomości z wykorzystaniem środków kredytu z dopłatą, kredytobiorca nie rozpoczął w tym lokalu albo tym domu prowadzenia gospodarstwa domowego. Dopłaty do rat wygasają z ostatnim dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpił upływ tego terminu;
2. Nieruchomość zostanie sprzedana (z wyjątkiem zbycia na rzecz drugiego z kredytobiorców lub rozszerzenia wspólności majątkowej na rzecz drugiego współmałżonka);
3. Nieruchomość zostanie wynajęta lub użyczona w całości lub w części;
4. Zostanie zmieniony sposób użytkowania nieruchomości lub jej części, w sposób, który uniemożliwia zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych;
5. Kredytobiorca nabędzie inną nieruchomość (poza drogą dziedziczenia);
6. Kredytobiorca trwale zaprzestał prowadzenia gospodarstwa domowego w lokalu mieszkalnym albo domu jednorodzinnym. Pierwszym wyjątkiem w takim przypadku jest, że dalej prowadzone jest gospodarstwo domowe przez drugiego z kredytobiorców. Drugim wyjątkiem jest, że zaprzestanie to nastąpiło w związku z wyłączeniem tego lokalu albo domu z użytkowania, z przyczyn niezależnych od kredytobiorcy;
7. W stosunku do kredytobiorcy ogłoszono upadłość;
8. Stroną umowy ,,bezpiecznego kredytu 2%” przestał być kredytobiorca, który w dniu udzielania tego kredytu jako jedyny spełniał warunek tj. nieprzekroczony wiek 45 lat w dniu złożenia wniosku. Wyjątek w stosunku do tej osoby jest jego śmierć;
9. Dokonano przedterminowej spłaty części ,,bezpiecznego kredytu 2%”, chyba że spłaty takiej dokonano po upływie 3 lat od dnia udzielenia tego kredytu, spłata ta dotyczyła części objętej gwarancją, lub łącznie z wniesionym wkładem własnym kredytobiorcy nie przekroczyła kwoty 200 tys. zł.
Jedyny przypadek zwrotu wypłaconych dopłat, który znalazł się w projekcie ustawy dotyczy tylko osób prawomocnie skazanych z art. 297 Kodeksu karnego. Dotyczy to tylko sytuacji w których taka osoba złożyła fałszywe oświadczenie, celem otrzymania ,,bezpiecznego kredytu 2%”.
W projekcie ustawy przedstawiony został wzór do wyliczania wysokości dopłaty do odsetek w ,,bezpiecznym kredycie 2%”. Zgodnie z tym wzorem zostanie wyliczona wysokość odsetek do każdej raty. O tę wysokość odsetek niższa będzie dla klienta rata kredytu. BGK przekazuje bankowi kredytującemu kwotę dopłaty do ,,bezpiecznego kredytu 2%” przez okres 120 m-cy
Wysokość dopłaty będzie aktualizowana raz na kwartał. Wówczas zmianie ulegnie wysokość dopłaty dla umów kredytowych nowo zawieranych jak i dotychczas zawartych. W projekcie ustawy został ustalony maksymalny próg oprocentowania kredytu, powyżej którego wysokość dopłaty nie będzie wzrastała. Określono go na poziomie 10%.