Projekt nowego rządowego programu mieszkaniowego pod nazwą Pierwsze Mieszkanie ujrzał niedawno światło dzienne. W skład programu wchodzą dwa instrumenty tj. Konto Mieszkaniowe i Bezpieczny Kredyt 2%. Oba instrumenty to kompleksowe rozwiązania skierowane do osób, które planują zakup pierwszego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego albo jego budowę. Pierwszy z programów skierowany jest do osób, które planują zakup nieruchomości w perspektywie następnych lat. Jego podstawą jest pomoc państwa oszczędzającym na zakup pierwszego mieszkania. Drugi program Bezpieczny Kredyt 2% jest dla tych, którzy w chwili wejścia ustawy będą gotowi nabyć pierwsze mieszkanie na kredyt. Tu pomoc państwa opierać się będzie na systemie dopłat do kredytu na zakup pierwszego M.

Planowany termin wprowadzenia już gotowej ustawy to 1 lipca 2023 r.

W tym wpisie w krótkiej i czytelnej formie przedstawiam główne założenia instrumentu ,,bezpieczny kredyt 2%”. W tym celu przeanalizowałem ustawę oraz treści wielu stron na portalach finansowych. Znalazłem na nich wiele nieścisłości, błędnych interpretacji proponowanych w ustawie rozwiązań czy bardzo ogólnikowych informacji. Jest to co prawda dopiero projekt ustawy, ale według mnie na tyle interesujący, że prawdopodobnie po wprowadzeniu pewnych poprawek szybko zostanie wprowadzony w życie. Do czasu ostatecznego jej uchwalenia czeka nas cała ścieżka legislacyjna.  

Na proces legislacyjny składają się konsultacje społeczne, prace w komisjach sejmowych i senackich. Końcowym etapem jest głosowanie nad ustawą w sejmie i senacie, podpis prezydenta i ostatecznie jej opublikowanie w dzienniku ustaw. 

Wiek kredytobiorcy, stan cywilny, posiadane dzieci

O ,,bezpieczny kredyt 2%” będzie mogła starać się osoba, która w dniu składania wniosku nie ukończyła 45 roku życia. W przypadku małżeństw lub związków nieformalnych ograniczenie to dotyczy tylko jednej z osób. O kredyt będą mogły starać się: 

1. Małżeństwa bez ograniczenia związanego z posiadaniem dzieci;
2. Osoby samotne bez ograniczenia, związanego z posiadaniem dzieci;
3. Osoby będące w związku nieformalnym, ale tylko wtedy, jeśli będą posiadały przynajmniej jedno, wspólne dziecko.

Maksymalna wysokość kredytu w ,,bezpiecznym kredycie 2%”

Projekt ustawy w ramach ,,bezpiecznego kredytu 2%” zakłada, że maksymalna wysokość kredytu wynosić będzie:

500 000 zł. – dla osób samotnych bez dzieci;

600 000 zł. – dla osób w związku małżeńskim oraz osób, będących w związku nieformalnym, ale tylko wtedy, jeśli posiadają przynajmniej jedno wspólne dziecko. Również osoby samotne posiadające przynajmniej jedno dziecko będą mogły ubiegać się o kredyt w tej wysokości. Zakup nieruchomości mieszkalnej dotyczy zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego. W programie nie obowiązuje limit cen za 1 m2 mieszkania.

Posiadanie własności lub udziałów do innej nieruchomości

Najistotniejszym ograniczeniem w ,,bezpiecznym kredycie 2%” jest brak posiadania kiedykolwiek prawa własności lub spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Ograniczenie to dotyczy także udziałów do tych praw. Są jednak trzy wyjątki od tej zasady:

1. Kredytobiorca może posiadać nie więcej jak 50% udziału w jednym lokalu mieszkalnym albo domu, ale tylko wtedy, jeśli zostało odziedziczone oraz dodatkowo nie zamieszkuje pod tym adresem od min. 12 m-cy. Jeśli wszystkie te trzy warunki razem nie zostały spełnione to taka osoba nie może starać się o ,,bezpieczny kredyt 2%”;
2. Jeśli celem ,,bezpiecznego kredytu 2%” jest zakup pozostałych udziałów w posiadanym prawie do nieruchomości odziedziczonej w której kredytobiorca posiada nie więcej jak 50% udziałów;
3. Kredytobiorca/kredytobiorcy posiadają prawo własności lub spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, które zostało wyłączone z użytkowania w związku z katastrofą budowlaną albo skutkami powodzi, wiatru, osunięcia ziemi lub działania innego żywiołu.

Za to nie ma ograniczenia w nabywaniu nieruchomości od członków najbliższej rodziny.

Wkład własny na zakup nieruchomości lub budowę domu

Obecne przepisy projektu ustawy ograniczają możliwość wniesienia wkładu własnego do wysokości 200 tys. zł. Daje to faktycznie limit wartości nabywanej nieruchomości na poziomie odpowiednio 700 tys. zł i 800 tys. zł. Od limitu wkładu własnego przewidziano jednak odstępstwa. Jest nią budowa domu. Wartość rynkowa działki wraz z ewentualnie poniesionymi nakładami na budowę domu, powiększona o kwotę kredytu musi zmieścić się w limicie 1 mln zł.

Ograniczenia związane z ceną nabywanej nieruchomości, kosztami budowy domu

Zgodnie z projektem ,,bezpiecznego kredytu 2%” zostały wyznaczone limity wartości nabywanej nieruchomości lub budowy domu:

1. W przypadku limitu kredytu do wysokości 500 tys. zł i wkładu własnego 200 tys. zł maksymalna cena wraz z remontem nabywanej nieruchomości nie może przekroczyć 700 tys. zł.;
2. W przypadku limitu kredytu do wysokości 600 tys. zł i wkładu własnego 200 tys. zł maksymalna cena nabywanej nieruchomości nie może przekroczyć 800 tys. zł.;
3. W przypadku kredytu z przeznaczeniem na budowę domu wartość rynkowa nieruchomości po wybudowaniu musi zmieścić się w limicie 1 mln zł. Oznacza to, że wartość działki wraz z ewentualnymi nakładami poniesionymi na budowę domu nie mogą przekroczyć w programie ,,bezpiecznego kredytu 2%” odpowiednio:
4. 500 tys. zł. – w przypadku wysokości kredytu do 500 tys. zł.;
5. 400 tys. zł. – w przypadku wysokości kredytu do 600 tys. zł

Ograniczenia związane z udziałem w innym kredycie hipotecznym

Kredytobiorca oraz osoby wchodzące w skład jego gospodarstwa domowego nie mogą byś stronami umowy innego kredytu udzielonego w celu nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego lub spółdzielczego prawa dotyczącego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Nie przekreśla to jednak ich możliwości udziału w ,,bezpiecznym kredycie 2%”. Do czasu złożenia wniosku kredytowego o kredyt z dopłatą muszą zostać wypisani z dotychczasowej umowy kredytowej w której uczestniczą.

Forma spłaty kredytu ,,bezpieczny kredyt 2%”

Kredyt ten w okresie pierwszych 60 m- y jego spłaty z wykorzystaniem dopłat może być spłacany tylko w ratach malejących i tylko wg stałej stopy procentowej. Dopłaty do oprocentowania dotyczyć będą pierwszych 120 m-cy spłaty kredytu. Po 60 m-cach od spłaty pierwszej raty nastąpi zmiana wysokości dopłaty do rat w wyniku ponownego ustalenia stałej, aktualnej na dany moment stopy procentowej. Spłata rat kredytu przez kolejne 60 m-cy będzie odbywała się również w ratach malejących i stałej stopy procentowej.

Po upływie 120 m-cy od spłaty pierwszej raty nastąpi wygaśnięcie dopłat do rat ,,bezpiecznego kredytu 2%”. Wysokość raty od tego momentu odbywać się będzie w formule rat równych i zostanie wyliczona według stopy procentowej zgodnie z zapisem umowy kredytowej z bankiem. Można będzie kontynuować spłaty kredytu w ratach malejących, ale tylko wtedy, jeśli kredytobiorca złoży o to wniosek do swojego banku.

Może się zdarzyć, że po zakończeniu dopłat nowo wyznaczona rata równa będzie wyższa od pierwszej raty malejący udzielonego kredytu z dopłatą. Wówczas kredytobiorca będzie miał prawo złożyć wniosek do swojego banku o wydłużenie okresu spłaty kredytu o kolejne 5 lat. Wydłużenie okresu spłaty będzie możliwe tylko wtedy, jeśli na ten moment jeden z kredytobiorców nie przekroczy wieku 50 lat.

Cele kredytowania

Środki z ,,bezpiecznego kredytu 2%” mogą być przeznaczone na następujące cele:

1. Nabycie prawa własności mieszkania lub domu na rynku pierwotnym lub wtórnym, w tym jego wykończenie;
2. Nabycie nieruchomości gruntowej na której zostanie wzniesiona nieruchomość. Jest jednak dodatkowy warunek. Możliwa będzie na takiej działce budowa zgodnie z miejscowym planem zabudowy albo wydaną decyzją o warunkach zabudowy;  
3. Wydatki związane z budową domu. Działka, na której będzie prowadzona budowa domu nie może być jednak obciążona kredytem;
4. Nabycie spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu, w tym jego wykończenie;
5. Pokrycie wkładu budowlanego w spółdzielni mieszkaniowej.

Utrata prawa do kredytu ,,bezpieczny kredyt 2%” po jego otrzymaniu

Jeśli w okresie otrzymywania dopłat nastąpiły poniżej wymienione przesłanki, następuje utrata prawa do dopłat:

1. Jeśli w terminie 12 miesięcy od dnia nabycia nieruchomości z wykorzystaniem środków kredytu z dopłatą, kredytobiorca nie rozpoczął w tym lokalu albo tym domu prowadzenia gospodarstwa domowego. Dopłaty do rat wygasają z ostatnim dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpił upływ tego terminu;

2. Nieruchomość zostanie sprzedana (z wyjątkiem zbycia na rzecz drugiego z kredytobiorców lub rozszerzenia wspólności majątkowej na rzecz drugiego współmałżonka);

3. Nieruchomość zostanie wynajęta lub użyczona w całości lub w części;

4. Zostanie zmieniony sposób użytkowania nieruchomości lub jej części, w sposób, który uniemożliwia zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych;

5. Kredytobiorca nabędzie inną nieruchomość (poza drogą dziedziczenia);

6. Kredytobiorca trwale zaprzestał prowadzenia gospodarstwa domowego w lokalu mieszkalnym albo domu jednorodzinnym. Pierwszym wyjątkiem w takim przypadku jest, że dalej prowadzone jest gospodarstwo domowe przez drugiego z kredytobiorców. Drugim wyjątkiem jest, że zaprzestanie to nastąpiło w związku z wyłączeniem tego lokalu albo domu z użytkowania, z przyczyn niezależnych od kredytobiorcy;

7. W stosunku do kredytobiorcy ogłoszono upadłość;

8. Stroną umowy ,,bezpiecznego kredytu 2%” przestał być kredytobiorca, który w dniu udzielania tego kredytu jako jedyny spełniał warunek tj. nieprzekroczony wiek 45 lat w dniu złożenia wniosku. Wyjątek w stosunku do tej osoby jest jego śmierć;

9. Dokonano przedterminowej spłaty części ,,bezpiecznego kredytu 2%”, chyba że spłaty takiej dokonano po upływie 3 lat od dnia udzielenia tego kredytu, spłata ta dotyczyła części objętej gwarancją, lub łącznie z wniesionym wkładem własnym kredytobiorcy nie przekroczyła kwoty 200 tys. zł.

Zwrot otrzymanych dopłata

Jedyny przypadek zwrotu wypłaconych dopłat, który znalazł się w projekcie ustawy dotyczy tylko osób prawomocnie skazanych z art. 297 Kodeksu karnego. Dotyczy to tylko sytuacji w których taka osoba złożyła fałszywe oświadczenie, celem otrzymania ,,bezpiecznego kredytu 2%”.

Metoda wyliczania dopłat w ,,bezpiecznym kredycie 2%”

W projekcie ustawy przedstawiony został wzór do wyliczania wysokości dopłaty do odsetek w ,,bezpiecznym kredycie 2%”. Zgodnie z tym wzorem zostanie wyliczona wysokość odsetek do każdej raty. O tę wysokość odsetek niższa będzie dla klienta rata kredytu. BGK przekazuje bankowi kredytującemu kwotę dopłaty do ,,bezpiecznego kredytu 2%” przez okres 120 m-cy

Wysokość dopłaty będzie aktualizowana raz na kwartał. Wówczas zmianie ulegnie wysokość dopłaty dla umów kredytowych nowo zawieranych jak i dotychczas zawartych. W projekcie ustawy został ustalony maksymalny próg oprocentowania kredytu, powyżej którego wysokość dopłaty nie będzie wzrastała. Określono go na poziomie 10%.

Pytania i odpowiedzi

1. Czy muszę posiadać zdolność kredytową? Tak. Będzie trzeba spełniać warunki zgodne z wymaganiami banku, do którego składany będzie wniosek.
2. Czy zdolność kredytowa w programie ,,bezpieczny kredyt 2% ‘’ będzie taka sama jak w kredycie bez dopłaty? Projekt ustawy tego nie precyzuje, ale wszystko wskazuje na to, że przy tych samych dochodach wysokość kredytu programie ,,bezpieczny kredyt 2%” będzie wyższa z powodu niższej raty.
3. Czy już dzisiaj można określić zdolność kredytową jaką będzie trzeba posiadać do uzyskania określonej kwoty kredytu w programie ,,bezpieczny kredyt 2%”? Można już dzisiaj to obliczyć. Takie obliczenia będę chciał przygotować, ale zrobię to dopiero wtedy jak wszystkie banki prowadzą zalecenia rekomendacji KNF dotyczącej bufora bezpieczeństwa wyliczeń zdolności kredytowej. Do połowy kwietnia na mojej stronie powinny pojawić się tabele w których podane zostaną szacunkowe dochody netto w bankach na konkretne kwoty kredytu w programie ,,bezpieczny kredyt 2%”.
4. Co mogę zrobić, jeśli okaże się, że nie posiadam zdolności kredytowej jako singiel, aby skorzystać z ,,bezpiecznego kredytu 2%”. Czy do kredytu będzie można dołączyć dodatkową osobę, dzięki której uzyskam zdolność kredytową na zakup nieruchomości w programie? Np. rodziców lub brata lub siostrę? Na tym etapie projektu ustawy nie ma możliwości dołączyć innych osób, celem zwiększenia zdolności kredytowej. Nawet jeśli te osoby nie będą nabywały wspólnie z głównym kredytobiorcą nieruchomości. Może się okazać, że na późniejszym etapie legislacyjnym wprowadzone zostaną poprawki, które to umożliwią.
5. Czy miejsce postojowe będzie można doliczyć do wartości zakupu mieszkania? Nie jest ta dokładnie określona w programie. Na tę chwilę trudno jednoznacznie na to pytanie odpowiedzieć.
6. Czy będzie można zakupić mieszkanie od członka rodziny w ,,bezpiecznym kredycie 2%”? Tak. Założenia programu tego celu nie eliminują.
7. Będzie można kredytować remont mieszkanie? Projekt ustawy tego nie zakłada. Mowa jest tylko o wykończeniu nieruchomości. Może w kolejnych pracach legislacyjnych taki cel zostanie wprowadzony.
8. Czy w ramach programów ,,bezpieczny kredyt 2%’’ będzie można skorzystać z drugiego programu o ,,gwarantowanym kredycie mieszkaniowym”? Tak będzie można połączyć w ramach jednego kredytu założenia obydwu tych programów z jednym ograniczeniem. W ramach ,,gwarantowanego kredytu mieszkaniowego” będzie można skorzystać z zakupu nieruchomości bez wkładu własnego oraz uzyskać dofinansowanie przez 10 lat do odsetek w ramach programu ,,bezpiecznych kredyt 2%”. Nie będzie można dodatkowo połączyć możliwości dofinansowania w przypadku urodzenia drugiego bądź kolejnego dziecka, co wynika z ,,gwarantowanego kredytu mieszkaniowego”.
9. Czy będzie można skorzystać z ,,kredytu bezpieczny kredyt 2%”, jeśli jestem posiadaczem innej nieruchomości niemieszkalnej np. garażu, działki, lokalu użytkowego? Tak. Będzie można korzystać z programu. Projekt ustawy ogranicza możliwość skorzystania z programu tylko w przypadku, jeśli kiedykolwiek było się lub jest właścicielem bądź współwłaścicielem nieruchomości mieszkalnej. Poza jednym wyjątkiem tj., jeśli były to lub są udziały nieprzekraczające 50% i uzyskane na drodze dziedziczenia.
10. Czy będzie można skorzystać z ,,kredytu bezpieczny kredyt 2%”, jeśli jestem posiadaczem tylko apartamentu wakacyjnego? Tak, ale tylko wtedy, jeśli jest to lokal użytkowy o tzw. funkcji mieszkalnej. Łatwo to stwierdzić. Wystarczy zajrzeć do aktu jego nabycia i sprawdzić, czy zakup był ze stawką VAT 23%. Jeśli tak to posiadany lokal wakacyjny nie jest ograniczeniem.
11. Czy w przypadku małżeństwa z rozdzielnością majątkową będzie mógł przystąpić do kredytu tylko jeden z małżonków? Trudno na to pytanie jednoznacznie odpowiedzieć. Nie ma jednoznacznych zapisy w projekcie ustawy, które by to jednoznacznie określały. Wydaje się, że na naszym etapie legislacyjnym projektu ustawy zostanie to doprecyzowane.
12. Co, jeśli rozdzielność majątkowa i jedno z nich miało już mieszkanie? Nie można skorzystać z programu. Kredyt może zostać udzielony, jeśli osoby wchodzące w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie posiadają i przed tym dniem nie posiadały prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
13. Czy warto już teraz zainteresować się w założeniami tego programu, skoro jest to dopiero fazie projektu? Moim zdaniem warto. Same założenia projektu ustawy wydają się rozsądne i przemyślane. Przy wprowadzeniu pewnych zmian i poprawek będzie stanowił alternatywną formę nabycia pierwszego M. Biorąc pod uwagę niższą ratę, obliczoną do określenia zdolności kredytowej więcej potencjalnych klientów będzie mogło sfinansować swoje plany mieszkaniowe. Drugim istotnym elementem to dużo niższy koszt kredytu hipotecznego w pierwszych 10 latach, kiedy z budżetu państwa będą dopłacamy odsetki do każdej raty. Trzeci argument to połączenie z drugą formę wsparcia zakupu pierwszego M tj. jaką daje możliwość uzyskanie kredytu bez wkładu własnego i dopłatą do odsetek.