1 lipca 2023 roku weszły w życie przepisy ustawy z 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2%. Ustawa ta to rozwiązania skierowane do osób, które planują zakup pierwszego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego albo jego budowę. Ustawa składa się z dwóch elementów.
W tym wpisie przedstawiam kompendium wiedzy na temat jednego z elementów ustawy, jakim jest ,,bezpieczny kredyt 2%”. W tym celu przeanalizowałem ustawę, treści wielu stron na portalach finansowych, vlogów oraz blogów, które omawiają tę problematykę. Główną ideą mojego wpisu było zgromadzenie możliwie jak najwięcej informacji aktualnych i rzetelnych, zgodnych z zapisami ustawy. Informacje tu zawarte są aktualne na dzień 10.08.2023 r.
O BK2% może starać się osoba, która w dniu składania wniosku nie ukończyła 45 roku życia. W przypadku małżeństw lub związków nieformalnych ograniczenie to dotyczy tylko jednej z osób. Druga osoba nie musi spełniać tych kryteriów wiekowych. O kredyt będą mogły starać się:
Z treści ustawy możemy zapoznać się z definicją gospodarstwa domowego. Zgodnie z nią należy przez to rozumieć gospodarstwo domowe prowadzone samodzielnie przez pełnoletnią osobę fizyczną albo wspólnie przez małżonków lub rodziców co najmniej jednego wspólnego dziecka pozostającego pod ich władzą rodzicielską albo opieką prawną.
Gospodarstwo domowe może być prowadzone na terenie Polski lub poza jej granicami. Jeżeli gospodarstwo domowe prowadzone jest na terenie innego państwa i w jego skład wchodzi osoba bez obywatelstwa polskiego to może starać się o BK2% tylko wtedy, jeśli osoba ta tworzy gospodarstwo domowe z obywatelem polskim. Gospodarstwo domowe składający się tylko z obywateli innego kraju i prowadzone poza granicami Polski nie spełnia wymogów BK2%.
Należy jednak pamiętać o tym, że BK2% może być udzielone tylko w PLN. Dlatego, jeśli gospodarstwo domowe prowadzone jest poza terenem Polski i dochody są w innej walucie niż PLN to niespełnione są kryteria BK2% ze względu na walutę dochodu. Jeśli dochody w gospodarstwie domowym są w innej walucie i PLN To do zdolności kredytowej możemy przyjmować tylko dochody w PLN. Muszą być wystarczające do uzyskania zdolności kredytowej.
BK2% nie wyklucza obywateli innych państw, jeśli spełniają wszystkie kryteria zawarte w ustawie. O BK2% mogą starać się osoby, które nie mają obywatelstwa polskiego i nie muszą być w związku małżeńskim z obywatelem polskim. Natomiast muszą spełnić inne warunki, które znajdują się w innych przepisach, związanych z możliwością nabywania nieruchomości w Polsce przez obywateli innych państw. Więcej na ten temat znajdziesz tutaj >>>
Ustawa w ramach BK2% zakłada, że maksymalna wysokość kredytu wynosi:
500 000 zł. – dla osób samotnych bez dzieci;
600 000 zł. – dla osób w związku małżeńskim. Osoby, będące w związku nieformalnym, muszą wychowywać przynajmniej jedno wspólne dziecko. Również osoby samotne posiadające przynajmniej jedno dziecko będą mogły ubiegać się o kredyt w tej wysokości. Zakup nieruchomości mieszkalnej dotyczy zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego.
Zakup nieruchomości mieszkalnej dotyczy zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego. W programie nie obowiązuje limit cen za 1 m2 mieszkania..
Najistotniejszym ograniczeniem w BK2% jest brak posiadania w dniu udzielenia kredytu i w przeszłości prawa własności do nieruchomości mieszkalnej – lokal mieszkalny, dom jednorodzinny. Ograniczenie to dotyczy też spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego albo spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego.
Powyższy warunek muszą spełniać wszyscy kredytobiorcy uczestniczący w kredycie, którzy tworzą tzw. wspólne gospodarstwo domowe. Ale w ustawie o BK2% znalazło się pięć wyjątków od tej reguły. Dzięki nim mimo posiadania w przeszłości nieruchomości mieszkalnej możliwy jest udział w programie.
Pierwszy wyjątek. Małżonek kredytobiorcy posiadał prawo własności do nieruchomości mieszkalnej, ale tylko wtedy, jeśli zbył je przed dniem wejścia w związek małżeński z tą osobą.
Drugi wyjątek. Partner w związku nieformalnym posiadał prawo własności do nieruchomości mieszkalnej, ale tylko wtedy, jeśli zbył je przed dniem urodzenia wspólnego dziecka albo datą przysposobienia wspólnego dziecka.
Trzeci wyjątek. Jeśli któryś z kredytobiorców posiadał lokal mieszkalny lub budynek jednorodzinny nabyty w drodze darowizny lub dziedziczenia i została taka nieruchomość zbyta przed ukończeniem 18 roku życia.
Czwarty wyjątek. Jeśli któryś z kredytobiorców posiadał lub dalej posiada lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny nabyty w drodze dziedziczenia, ale w udziela nie wyższym jak 50%. Taka sytuacja może dotyczyć tylko jednej nieruchomości i dodatkowy warunek, że nie zamieszkiwał w niej od co najmniej 12 m-ce przed dniem złożenia wniosku o BK2%.
Piąty wyjątek. Kredytobiorca/kredytobiorcy posiadają prawo własności lub spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, które zostało wyłączone z użytkowania w związku z katastrofą budowlaną albo skutkami powodzi, wiatru, osunięcia ziemi lub działania innego żywiołu. Podstawą prawną jest w tym przypadku art. 68 ustawy a dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Dodatkowy warunek jaki musi być spełniony to nie można było zamieszkiwać w takiej nieruchomości przez 12 m-cy przed złożeniem wniosku kredytowego.
Nie ma ustawie ograniczenia w nabywaniu nieruchomości od członków najbliższej rodziny. Za to są takie ograniczenia w procedurach niektórych banków.
Obecne przepisy ustawy ograniczają możliwość wniesienia wkładu własnego do wysokości 200 tys. zł. Od limitu wkładu własnego przewidziano jednak odstępstwa. Jest nią budowa domu. Tu sytuacja jest bardziej skomplikowana. Wysokość wkładu własnego uzależniona jest od zaawansowania budowy. Wszystkie możliwe scenariusze przedstawiłem w formie tabeli kolejnym punkcie.
Zgodnie z BK2% zostały wyznaczone limity wartości nabywanej nieruchomości lub budowy domu:
Kredytobiorca oraz osoby wchodzące w skład jego gospodarstwa domowego nie mogą być, ani nie mogły być w przeszłości stronami umowy innego kredytu hipotecznego w okresie 36 m-cy przed złożeniem wniosku o BK2%. Ponadto taki kredyt przeznaczony był na pokrycie wydatków związanych z nabyciem lokalu mieszkalnego domu jednorodzinnego albo spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Według mnie występują tu trzy wyjątki dające możliwość przystąpienia do programu BK2% osobom, których taki zapis dotyczy.
Pierwszy wyjątek. Jeśli kredyt hipoteczny przeznaczony był na inny cel niż związany z pokryciem wydatków związany z nabyciem lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego albo spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, ewentualnie domu jednorodzinnego. Jeśli ktoś był stroną kredytu hipotecznego z przeznaczeniem np. na remont nieruchomości, budowę domu, konsolidację innych zobowiązań, pożyczkę na dowolny cel to nie wyklucza go z uczestnictwa w programie BK2%.
Drugi wyjątek. Jeśli jednak ktoś był stroną umowy kredytu hipotecznego z przeznaczeniem był na pokrycie wydatków związanych z nabyciem lokalu mieszkalnego domu jednorodzinnego albo spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego i minęło 36 miesięcy od momentu, kiedy już nie jest w tym kredycie to nie wyklucza go z uczestnictwa w programie BK2%. Jeśli ten okres jest krótszy np. upłynęło 30 miesięcy to musi zaczekać jeszcze 6 miesięcy, aby móc starać się o kredyt w BK2%.
Trzeci wyjątek. Jeśli ktoś był stroną kredytu z przeznaczeniem na zakup nieruchomości z rynku pierwotnego a umowa ta została rozwiązana w związku ze skutecznym odstąpieniem przez kredytobiorcę od umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej.
Należy jednak pamiętać o tym, że ograniczenie związane z udziałem w innym kredycie hipotecznym dotyczy tylko sytuacji, kiedy taka osoba nie była właścicielem lub współwłaścicielem kredytowanej nieruchomości.
Zarówno tylko zarejestrowanie działalności gospodarczej jak i jej prowadzenie w nieruchomości nabytej w programie BK2% wiąże się z utratą prawa do dopłaty odsetek. Ale uwaga! Są dwa wyjątki.
Pierwszy wyjątek. Jeśli kredytobiorca nie korzystał z gwarancji wkładu własnego, ponieważ kredyt nie przekroczył 80% wartości nieruchomości. Wtedy w każdej chwili może zarejestrować lub rozpocząć prowadzenie działalności w nieruchomości nabytej w BK2%.
Drugi wyjątek. Jeśli kredytobiorca spłacił kapitał w wysokości odpowiadającej gwarancji, udzielonej do BK2%. Dotyczy to wszystkich kredytów, które przekroczyły 80% wartości nieruchomości w momencie uzyskania kredytu BK2%. W dniu, w którym kredytobiorca spłaci kredyt do wysokości 80% wartości nieruchomości może zarejestrować lub rozpocząć prowadzenie działalności w nieruchomości nabytej w BK2%.
Kredyt ten w okresie pierwszych 60 m- y jego spłaty z wykorzystaniem dopłat może być spłacany tylko w ratach malejących i tylko wg stałej stopy procentowej. Dopłaty do oprocentowania dotyczyć będą pierwszych 120 m-cy spłaty kredytu. Po 60 m-cach od spłaty pierwszej raty nastąpi zmiana wysokości dopłaty do rat w wyniku ponownego ustalenia stałej, aktualnej na dany moment stopy procentowej. Spłata rat kredytu przez kolejne 60 m-cy będzie odbywała się również w ratach malejących i stałej stopy procentowej.
Po upływie 120 m-cy od spłaty pierwszej raty nastąpi wygaśnięcie dopłat do ratBK2%. Wysokość raty od tego momentu odbywać się będzie w formule rat równych i zostanie wyliczona według stopy procentowej zgodnie z zapisem umowy kredytowej z bankiem. Można będzie kontynuować spłaty kredytu w ratach malejących, ale tylko wtedy, jeśli kredytobiorca złoży o to wniosek do swojego banku.
Może się zdarzyć, że po zakończeniu dopłat nowo wyznaczona rata równa będzie wyższa od pierwszej raty malejący udzielonego kredytu z dopłatą. Wówczas kredytobiorca będzie miał prawo złożyć wniosek do swojego banku o wydłużenie okresu spłaty kredytu o kolejne 5 lat. Wydłużenie okresu spłaty będzie możliwe tylko wtedy, jeśli na ten moment jeden z kredytobiorców nie przekroczy wieku 50 lat.
Środki z BK2% mogą być przeznaczone na następujące cele:
Środki z BK2% nie mogą być przeznaczone na następujące cele:
Jeśli w okresie otrzymywania dopłat nastąpiły poniżej wymienione przesłanki, następuje utrata prawa do dopłat. Dotychczas otrzymane dopłaty nie podlegają zwrotowi
W przypadku wynajęcia takiego mieszkania w okresie przysługiwania dopłat do rat bezpiecznego kredytu 2% dopłaty do rat wygasają z ostatnim dniem miesiąca wystąpienia tego zdarzenia. Ale uwaga! Jest jeden wyjątek. Wyjątek stanowi sytuacja, w której kredytobiorca bezpiecznego kredytu 2% zawrze związek małżeński z osobą posiadającą już własne mieszkanie i przeprowadzi się do mieszkania małżonka. W takiej sytuacji należące do niego mieszkanie zakupione z bezpiecznego kredytu 2% może zostać wynajęte bez utraty prawa do dopłat.
Jedyny przypadek zwrotu wypłaconych dopłat, który znalazł się w projekcie ustawy dotyczy tylko osób prawomocnie skazanych z art. 297 Kodeksu karnego. Dotyczy to tylko sytuacji w których taka osoba złożyła fałszywe oświadczenie, celem otrzymania BK2%.
Jest to moim zdaniem istotny zapis w ustawie o BK2% na który wiele osób nie zwraca uwagi. Ze względu na wiele zawartych w niej niejasnych zapisów czy różnej interpretacji stawianych wymogów może się w zdarzyć, że niektóre osoby w sposób nieświadomy podczas składania wniosku o kredyt z dopłatą złożą nieprawdziwe oświadczenia. Bank, który udzielił kredytu o BK2% w wyniku kontroli spełnienia kryteriów udzielenia kredytu z dopłatą uzna, że doszło do wyłudzenia kredytu. W takim przypadku dojdzie do podjęcia kroków prawnych, który konsekwencją będzie wyrok skazujący z art. 297 Kodeksu karnego. Dodatkowo taki klient będzie musiał zwrócić otrzymane dopłaty wraz z odsetkami.
W ustawie przedstawiony został wzór do wyliczania wysokości dopłaty do odsetek w BK2%. Wprowadzony został w nim parametr tzw. średnia kwartalna stopa procentowa. Ustala go BGK, jako iloczyn współczynnika 0,9 i obliczonej na podstawie informacji banków kredytujących średniej ważonej oprocentowania kredytów hipotecznych. Do wyliczeń przyjmuje się tylko kredyty z okresowo stałą stopą procentową, udzielone w danym kwartale przez te banki na zakup lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, gdzie wagą jest łączna kwota tych kredytów.
Zgodnie z tym wzorem zostanie wyliczona wysokość odsetek do każdej raty. O tę wysokość odsetek niższa będzie dla klienta rata kredytu. BGK przekazuje bankowi kredytującemu kwotę dopłaty do, BK2% przez okres 120 m-cy.
Wysokość dopłaty będzie aktualizowana raz na kwartał. Wówczas zmianie ulegnie wysokość dopłaty dla umów kredytowych nowo zawieranych jak i dotychczas zawartych. W projekcie ustawy został ustalony maksymalny próg oprocentowania kredytu, powyżej którego wysokość dopłaty nie będzie wzrastała. Określono go na poziomie 10%.