Coraz więcej transakcji w Polsce to zakupu nieruchomości przez partnerów w kredycie hipotecznym. Zakup własnego mieszkania czy domu lub jego budowa w kredycie hipotecznym jest w ich przypadku bardziej skomplikowana niż małżeństw. A oto na co należy zwrócić uwagę w tego typu transakcjach.
Partnerzy nabywający nieruchomość mieszkalną w umowach przedwstępnych muszą określić procent nabywanych udziałów. Każdy z partnerów musi zadecydować w jakim procencie udziałów kupuje nieruchomość. W przeciwieństwie do małżeństw nie posiadają wspólnoty majątkowej. A najczęściej kupują po połowie, choć zdarza się, że w nierównych proporcjach udziałów. A co się stanie w przypadku, kiedy będąc w trakcie spłaty kredytu podejmą decyzję o rozstaniu się? Środki ze sprzedaży wspólnie zakupionej nieruchomości zostaną między nimi podzielone proporcjonalnie do wysokości określonych podczas zakupu udziałów w nieruchomości. Pojawi się też problem przejęcia zobowiązania w zamian za przeniesienie udziałów drugiego partnera.
W momencie zakupu nieruchomości przez partnerów w kredycie hipotecznym każdy z nich musi wnieść określoną ilość gotówki. Jeśli nie będzie wystarczająca na pokrycie 100% jej wartości to na pozostałą kwotę muszą zaciągnąć kredyt hipoteczny.
A tu są dwie opcje. Jednak przed wyborem formy finansowania należy dobrze przeanalizować sytuację partnerów. Od tego bowiem uzależniony jest odpowiedni dobór banków. Poniżej przedstawiam możliwe wersje.
W tym scenariuszu obydwoje partnerzy zaciągają kredyt hipoteczny. W zależności od banku minimalny wkład własny jaki muszą wnieść to 10% lub 20%. Może go wnieść tylko jeden z partnerów a drugi nie musi mieć go wcale. W takim przypadku zakup udziałów nie będzie równy.
To scenariusz zakupu nieruchomości przez partnerów w którym tylko jeden z nich nabywa wszystkie swoje udziały za gotówkę. Drugi partner zaciąga kredyt tylko na siebie na zakup swoich udziałów. Tu obowiązkowo musi wnieść wkład własny. W zależności od banku jest to 10% lub 20% liczonych od wysokości nabywanych udziałów a nie od wartości całej inwestycji. Partner, który kupuje udziały za gotówkę staje się tzw. dłużnikiem rzeczowym. Musi wyrazić zgodę na wpis hipoteki, obciążający całą nieruchomość a nie tylko udziały drugiej osoby.
Jeśli w trakcie spłaty kredytu partnerzy zawrą związek małżeński to ich sytuacja zarówno co do własności nieruchomości jak i kredytu nie zmienia się. Dalej w księdze wieczystej pozostają właścicielami udziałów nabytych w wysokości określonej w akcie notarialnym jej nabycia. Jest to ich tzw. majątek odrębny.
W przypadku zamiaru rozstania się partnerów w trakcie spłaty kredytu występują dwa rozwiązania.
Pierwsze rozwiązanie to przejęcie całego zobowiązania z tytułu kredytu hipotecznego w zamian za przeniesienie wszystkich udziałów. Aby to było możliwe partner przejmujący zobowiązanie musi mieć wystarczającą zdolność kredytową do obsługi całego kredytu. Jeśli tej zdolności nie będzie to do kredytu musi przystąpić inna osoba tzw. współkredytobiorca, który tę zdolność zapewni. Innym rozwiązaniem jest przeniesienie kredytu do banku w którym taką zdolność osoba przejmująca zobowiązanie uzyska. Należy spisać pomiędzy partnerami umowę przedwstępną przejęcia długu w zamian za przeniesienie udziałów. Dalej cały proces kredytowy wygląda tak samo jak zakup nieruchomości przez jedną osobę.
Drugie rozwiązanie dotyczy sytuacji nie tylko przejęcia całego zobowiązania z tytułu kredytu hipotecznego w zamian za przeniesienie wszystkich udziałów. Tu mówimy też o spłacie części już spłaconego kredytu i wniesionego udziału przez drugiego partnera na zakup nieruchomości. To scenariusz najczęściej występujący, ponieważ na etapie nabycia nieruchomości zwykle wnoszony jest wkład własny. Ponadto do rozstania partnerów dochodzie po jakimś czasie tj. już po spłacie części kapitału czy zainwestowaniu własnych oszczędności w remont lub wykończenie nieruchomości. Inny aspekt tego problemu to wzrost wartości nieruchomości od momentu jej nabycia do dnia rozstania partnerów. W takim przypadku rozwiązaniem będzie tzw. refinansowanie kredytu w innym banku wraz ze spłatą partnera. I tu dochodzi często do konfliktów związanych z określeniem wysokości spłaty udziałów, których wartość od dnia zakupu nieruchomości wzrosła.
Zbycie nieruchomości zakupionej w BK2% powoduje utratę praw do dopłat. Ale są dwa wyjątki: Pierwszy to zbycie na rzecz drugiego z małżonków poprzez rozszerzenie wspólności majątkowej. Drugi to zbycie na rzecz drugiego kredytobiorcy. W tym przypadku mówimy o partnerach. Partner na rzecz którego drugi współkredytobiorca chciałby przenieść swoje udziały w zamian za przejęcie kredytu musi mieć zdolność na cały kredyt. Wtedy przyjmuje całe zobowiązanie. Drugi warunek który musi być spełniony to, że osoba ta w chwili udzielenia kredytu BK2% nie mogła mieć więcej jak 45 lat. Jeśli tej zdolności nie będzie to kredytu nie przejmie i dalej partnerzy pozostaną współkredtobiorcami.
Jeśli kredyt jest w banku, który akceptuje 800+ to podwyższy to zdolność kredytową, ale tylko wtedy jeśli świadczenie wpływa na ROR tej osoby, która przejmie udziały z kredytem. Jeśli świadczenie wpływa na konto drugiej osoby to można też zmienić konto do przelewu 800+ na osobę, która będzie brała kredyt, aby uwzględnić w liczeniu zdolności kredytowej. W takim jednak przypadku należy sprawdzić przez ile miesięcy na ten ROR musi wpływać świadczenie w banku w którym jest kredyt na BK2%.
W przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego jednym z kosztów przeprowadzenia transakcji jest opłata od czynności cywilnoprawnej, w skrócie zwana PCC-3. Wynosi ona 2% od wartości transakcji. Osoby, które nabywają pierwszą nieruchomość mieszkalną korzystają z ulgi w PCC-3. W ich przypadku podatek wyniesie 0%. Jeśli jedno z nich nie spełnia warunków zwolnienia z PCC-3 to muszą taki podatek zapłacić. Jeśli celem kredytu jest zakup nieruchomości na rynku pierwotnym to z mocy prawa podatku PCC-3 nie nalicza się.
Nabywając nieruchomość partnerzy mogą skorzystać z rodzinnego kredytu mieszkaniowego. Jest to rządowy program wspierający osoby z odpowiednią zdolnością kredytową, ale bez oszczędności na wkład własny. Program ten ma jednak ograniczenie dla osób w związku nieformalnym – wymóg posiadania wspólnego dziecka. Więcej na temat programu znajdziesz tutaj >>>