16 lipca 2024 r. na stronie Rządowego Centrum Legislacyjnego ukazał się nowy projekt ustawy kredytu mieszkaniowego #naStart. Wraz z projektem ustawy możemy zapoznać się jeszcze z innym dokumentami. Dzięki nim można się dowiedzieć o wielu szczegółach, które wyjaśniają część zapisów ustawy. Prześledzić możemy też te fragmenty #naStart, które uległy zmianom w stosunku do pierwotnej wersji. Dla ułatwienia w poniższym tekście zaznaczyłem je kolorem czerwonym. Przekreślony tekst dotyczy tych zapisów, które w nowej wersji #naStart już nie będą obowiązywać.
Ustawa ma wejść w życie 15 stycznia 2025 roku, a sam program kredytów #naStart ma obowiązywać do końca 2027 roku.
Dopłaty do rat udzielonego kredytu w ramach kredytu mieszkaniowego #naStart mają obowiązywać przez 10 lat. Poniższe informacje są aktualne na dzień 27.07.2024 r.
Wnioskodawcę jest osobą niepełnosprawną, której niepełnosprawność jest potwierdzona orzeczeniem. Tu należy się zapoznać ze szczegółowymi przepisami do których odnosi się ustawa.
Ubiegania się o kredyt konsumencki na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych w ramach społecznego budownictwa czynszowego lub spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.
W przypadku singli zmieniony został moment przekroczenia limitu wieku. Określony został do końca roku kalendarzowego a nie dnia urodzenia.
Bez ograniczenia wiekowego – pozostałe osoby tj. pary, małżeństwa, osoby samotne, ale posiadające min. jedno dziecko.
Kryterium braku posiadania nieruchomości mieszkalnej
Brak posiadania w przeszłości i w momencie złożenia wniosku kredytowego nieruchomości mieszkalnej lub udziału w niej. Ale są wyjątki:
1. Małżeństwa– możliwość samodzielnego zaciągnięcia zobowiązania przez jednego z małżonków w przypadku, w którym drugi z małżonków posiada nieruchomość mieszkalną, a małżonkowie ci mają rozdzielność majątkową lub gdy drugi małżonek posiadał nieruchomość w ramach majątku odrębnego.
2. Osoby, które nabyły lokal mieszkalny lub dom wyłącznie na drodze spadku lub darowizny jeszcze przed ukończeniem 18 lat a następnie zbyły je najpóźniej 36 m-cy przed dniem złożenia wniosku o kredyt mieszkaniowy;
3. Osoby, które nabyły lokal mieszkalny lub dom wyłącznie w drodze spadku lub darowizny i w udziale nie wyższym niż 50% i zbyły te udziały najpóźniej 24 miesiące przed dniem złożenia wniosku o kredyt mieszkaniowy na rzecz osoby wchodzącej w skład jego gospodarstwa domowego albo na rzecz niebędącego drugim kredytobiorcą małżonkiem kredytobiorcy lub drugim rodzicem jego dziecka;
4. Osoby, które nabyły lokal mieszkalny lub dom wyłącznie w drodze spadku lub darowizny i w udziale nie wyższym niż 50% i zbyły te udziały na rzecz osoby niewchodzącej w skład jego gospodarstwa domowego albo niebędącego drugim kredytobiorcą małżonkiem kredytobiorcy lub drugim rodzicem jego dziecka;
5. Osoby, które nabyły lokal mieszkalny lub dom w udziale nie wyższym niż 50% z wykorzystaniem środków kredytu hipotecznego niebędącego kredytem mieszkaniowym i udzielonego wspólnie z innym kredytobiorcą, które zbyto na rzecz tego kredytobiorcy wraz z przeniesieniem na niego praw i obowiązków wynikających z umowy tego kredytu.
Pojęcie gospodarstwa domowego
Wielokrotnie w projekcie ustawy ma miejsce odwołanie do pojęcia gospodarstwa domowego. Ma to znaczenie dla ustalenia progu dochodowego, wyliczenia maksymalnej dopłaty, oprocentowania kredytu z dopłatą, spełnienia kryterium nieposiadani nieruchomości mieszkalnej, limitu powierzchni użytkowej objętych dopłatą.
Gospodarstwie domowym kredytobiorcy – należy przez to rozumieć gospodarstwo domowe prowadzone przez kredytobiorcę samodzielnie albo wspólnie z drugim kredytobiorcą. Czyli gospodarstwo domowe to zarówno singiel, singiel z dzieckiem, partnerzy z dzieckiem lub bez dziecka, małżeństwa z dzieckiem lub bez dziecka. Ale taki zapis nie wyklucza w udziale w programie innych relacji między osobami prowadzącymi wspólne gospodarstwo domowe np. rodzic i dziecko czy osoby tej samej płci, pod warunkiem spełnienia przez każdą z nich warunków projektu ustawy.
Ważną zmianą w stosunku do pierwszej wersji ustawy jest zmieniona definicja dziecka. Istotna różnica, to moment ukończenia przez nie 18 lat. Teraz określony został do końca roku kalendarzowego a nie uzależniony od konkretnej daty. Tak więc osoba, która nawet 2 stycznia ukończy 18 lat to do 31.12 dalej będzie wg. obecnego projektu ustawy #naStart uznawana jako dziecko.
Wymóg nabycia nieruchomości przez wszystkich kredytobiorców
Osoby uczestniczące w kredycie muszą być również właścicielami nabywanej nieruchomości. W przypadku osób nie będących małżeństwem obydwoje kredytobiorcy muszą nabywać nieruchomość po 50%. Inne proporcje udziałów w nieruchomości nie będą możliwe.
Cel kredytowania
1. Zakup pierwszego mieszkania lub domu z rynku pierwotnego lub wtórnego, także z miejscem postojowym w tym ewentualny remont lub wykończenie mieszkania.
2. Budowa domu, w tym jej dokończenie, ale także zakup działki i budowa na niej domu.
3. Pokrycie kosztów partycypacji w Społecznej Inicjatywie Mieszkaniowej (SIM).
4. Pokrycie kosztów partycypacji w towarzystwie budownictwa społecznego (TBS). Ale uwaga. Kredyt na te cele będzie konsumenckim a nie hipotecznym. Obecnie nie ma możliwości skorzystania z żadnej z preferencyjnej formy finansowania takich wydatków.
5. Pokrycie kosztów wkład wnoszonego w związku ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu. Ale uwaga. Kredyt na te cele będzie konsumenckim a nie hipotecznym. Obecnie nie ma możliwości skorzystania z żadnej z preferencyjnej formy finansowania takich wydatków.
Oprocentowanie kredytu z dopłatą
Dopłata będzie obniżała oprocentowanie kredytu, a jego wysokość uzależnione będzie od ilości dzieci w gospodarstwie. Oprocentowanie kredytu po dopłacie wyniesie odpowiednio:
1,5% w przypadku, gdy w skład gospodarstwa domowego nie wchodzi żadne dziecko – single, dwie osoby dorosłe;
1,0% w przypadku gospodarstwa domowego z jednym dzieckiem – single z dzieckiem, dwie osoby dorosłe z dzieckiem
0,5% w przypadku gospodarstwa domowego z dwójką dzieci – singiel z dwójką dzieci, dwie osoby dorosłe z dwójką dzieci,
0,0% w przypadku gospodarstwa domowego z min. trójką dzieci – singiel z min. trójką dzieci, dwie osoby dorosłe z min. trójką dzieci.
Kryterium dochodowe
Projekt ustawy precyzuje zasady wyliczania tego dochodu do wyliczenia maksymalnej kwoty raty z dopłatą. Jego przekroczenie obniży miesięczną dopłatę do kredytu. Dochód będzie ustalany na podstawie średniomiesięcznego dochodu gospodarstwa, ale wyliczony w oparciu o poprzedni roku. Mamy tu odwołanie do art.3 pkt 1 ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o świadczeniach rodzinnych.
Proponowałbym dokładnie zapoznać się ze jej zapisami, mającymi istotne znaczenie podczas składani oświadczenia o wysokości dochodu w banku. Przy czym w mojej ocenie nie chodzi o precyzyjne wyliczenie średniego dochodu netto za poprzedni rok, ale o to czy mieści się w progu dochodowym, który określa projekt ustawy.
I tu rola kompetentnego doradcy, który wskaże swojemu klientowi na podstawie zapisów przytoczonej ustawy jaki rodzaj dochodu należy uwzględnić by obliczyć jego wysokość. A niektóre dochody uzyskiwane także przez dziecko będą podwyższać dochód w rodzinie. Są też takie zapisy w ustawie z dnia 28 listopada 2003 r. o świadczeniach rodzinnych, które dochód obniżają. Np. alimenty płacone na rzecz dziecka z poprzedniego związku.
Poniżej progi dochodowe uwzględnione w obliczaniu maksymalnego limitu dopłat.
1. 7 tys. zł netto miesięcznie dla jednoosobowego gospodarstwa domowego,
2. 11 tys. zł netto miesięcznie dla dwuosobowego gospodarstwa domowego,
3. 14 tys. zł netto miesięcznie dla trzyosobowego gospodarstwa domowego,
4. 18 tys. zł netto miesięcznie dla czteroosobowego gospodarstwa domowego,
5. Brak limitu dochodowego dla pięcioosobowego albo większego gospodarstwa domowego.
Jeśli limit dochodu zostanie przekroczony to dopłaty ulegną odpowiednio pomniejszeniu o:
1. Dla singli bez dzieci przekroczenia limitu max. dochodu dopłata do każdej raty byłaby pomniejszana o 50 % kwoty jego przekroczenia.
2. Dla pozostałych osób po przekroczenie limitu max. dochodu dopłata do każdej raty byłaby pomniejszana 25 % kwoty jego przekroczenia.
Co roku wysokość progów dochodowych będą waloryzowane. Taki mechanizm zapewni jego elastyczność i dostosowanie do aktualnych warunków kształtowania się zdolności kredytowej na całym rynku mieszkaniowym.
Wysokość dopłaty
Wysokość dopłaty uzależniona będzie od psiedmiu parametrów:
1. Liczby osób w gospodarstwie domowym
2.Liczby dzieci w gospodarstwie domowym
3.Wysokości uzyskiwanego dochodu w gospodarstwie domowym
4.Położenia kredytowanej nieruchomości
5.Powierzchni użytkowej nabywanej nieruchomości
6.Ceny metra kwadratowego nabywanej nieruchomości
7.Posiadanych udziałów w innej nieruchomości, jednakże jeśli spełnione są kryteria braku posiadania nieruchomości zgodnie z obecnym projektem ustawy
Maksymalne kwoty uwzględniające powyższe kryteria zostały zamieszczone w poniższej tabeli.
Jeśli kredytobiorcy posiadającemu prawo własność lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego w udziale wyższym niż 50% albo wspólnie obu kredytobiorcom posiadającym łącznie takie prawo w udziale wyższym niż 50% a powierzchnia użytkowa tego domu albo lokalu, przekracza iloczyn liczby 25 oraz liczby osób wchodzących w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy, wysokość dopłaty rodzinnej pomniejsza się o 50 zł za każdy metr kwadratowy tego przekroczenia, chyba że wobec tego lokalu albo domu wydano decyzję, o której mowa w art. 67 lub w art. 68 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
Jeśli cena nabycia nieruchomości będzie wyższa od maksymalnej wysokości kredytu, objęta dopłatami to na tę różnicę będzie można wziąć kredyt oprocentowany na warunkach rynkowych.
Maksymalna kwota dopłaty w przypadku kredyty konsumenckiego wyniesie 100 tys. zł.
Okres kredytowania dopłat
W poprzednim programie Bezpieczny Kredyt 2% dopłaty do kredytu dokonywane były przez 10 lat, tylko w ratach malejących a okres spłaty nie mógł być krótszy niż 15 lat. Po tym czasie kredyt będzie oprocentowany na standardowych warunkach rynkowych. W #naStart zasady te nie zmieniły się.
Dla kredyt konsumenckiego dopłaty do kredytu dokonywane będą przez 5 lat a minimalny okres spłaty nie może być krótszy niż 5 lat. Maksymalny okres spłaty dla kredytu konsumenckiego ustalono na 15 lat. Jest to o 5 lat dłużej niż standardowy kredyt konsumencki.
Formuła spłat rat dopłat
Podobnie jak w poprzednim programie raty w okresie dopłat będą spłacane jako raty malejące. Po 10 lat, kiedy kredyt przejdzie w fazę standardowego kredyty hipotecznego automatycznie zostanie zmieniona forma spłaty kredytu na raty równe. Oprocentowanie kredytu będzie wyznaczone w dniu udzielenia decyzji kredytowej tj. marży banku i wskaźnika WIBOR.
Limit powierzchni użytkowej nabywanej nieruchomości
Projekt ustawy wprowadził limit powierzchni użytkowej nieruchomości. Ale są wyjątki
Pierwszy wyjątek. Budowy domu lub zakup działki i budowa domu.
Drugi wyjątek. Zakup nieruchomości przez gospodarstwa domowe z trójka dzieci
Trzeci wyjątek. Zakup nieruchomości kredytem konsumenckim
Limit powierzchni jest wyliczany w oparciu o wzór – 25 m2 + 25 m2 x ilość osób w gospodarstwie. Najmniejsza powierzchnia nabywanej nieruchomości dotyczyć będzie singla. Licząc wg tego wzoru wyniesie 50 m2. Dla gospodarstwa dwuosobowego będzie to już 75 m2, trzyosobowego 100 m2, 4 osobowego 125 m2, pięcioosobowego i więcej bez limitu maksymalnej powierzchni użytkowej nabywanej lub budowanej nieruchomości.
Po przekroczeniu limitu pow. użytkowej dopłata zostanie obniżona o 50 zł. za każdy m2 przekroczenia limitu.
Szczególny przypadek w obliczaniu limitu powierzchni użytkowej nabywanej nieruchomości dotyczy kredytobiorców, których gospodarstwo domowego obejmuje co najmniej trójkę dziec i:
1.Kredytobiorców posiadających prawo własność lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego w udziale wyższym niż 50%;
2.Kredytobiorców posiadających spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w udziale wyższym niż 50%
Zastosowany zostanie dla tych gospodarstw dodatkowy limit powierzchniowy dotyczący lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, którego dotyczy to prawo. Zastosowanie znajduje tu podobny wzór co w przypadku kryterium powierzchniowego kupowanego lokalu mieszkalnego bądź domu jednorodzinnego. Stanowić będzie go iloczyn liczby 25 oraz liczby osób wchodzących w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy. Przekroczenie wskazanego limitu skutkować będzie obniżeniem dopłaty do rat o 50 zł za każdy metr przekroczenia. Oznacza to różnicę w powierzchni wynoszącą 25 m2 między maksymalną powierzchnią posiadanej nieruchomości a nieruchomości nabywanej, która nie powoduje obniżenia dopłat.
Ale uwaga. W przypadku gospodarstw z co najmniej trójka dzieci i spełniających drugi warunek posiadania kiedykolwiek nieruchomości mieszkalnej lub udziałów w niej nie będzie limitu powierzchni nabywanej nieruchomości lub budowanego domu.
Wysokość wkładu własnego
Projekt ustawy nie ogranicza wysokość posiadania wkładu własnego. Jeśli wkład własny kredytobiorcy jest niższy niż 20% całkowitej kwoty inwestycji to kredyt obejmuje się gwarancją BGK. Wysokość objętej gwarancją części kredytu mieszkaniowego nie może być wyższa niż 100 000 zł.
Przykład. Singiel, zakup mieszkania w cenie 300 tys. zł. Maksymalny kredyt z dopłatą w tym przypadku wyniesie 200 tys. Na różnice w cenie nabycia tj. 100 tys. będzie można zaciągnąć kredyt oprocentowany wg. parametrów rynkowy. Jeśli przedmiotem zakupu będzie miasto z liczbą mieszkańców ponad 300 tys., gdzie koszt budowy m2 niż średnia dla całego kraju to kredyt z dopłata będzie mógł wynieść 220 tys. lub 240 tys. Jeśli dochód netto przekroczy pułap 7 tys. to wysokość kredytu z dopłatą zostanie obniżona wg zasad opisanych w tabeli
Zakup nieruchomości mieszkalnej przez obcokrajowców
Projekt ustawy nie wyklucza w kredycie mieszkaniowym #naStart obcokrajowców, jeżeli spełnione zostaną warunki określone w ustawie i prowadzą oni gospodarstwo domowe na terytorium Polski.
Jeżeli natomiast gospodarstwo domowe prowadzone jest poza terytorium Polski to obcokrajowiec może ubiegać się o udzielenie kredytu mieszkaniowego, ale tylko wspólnie z osobą posiadającą polskie obywatelstwo. Kredyt jest udzielany wyłącznie w złotych polskich co oznacza, że i dochód kredytobiorcy musi być uzyskiwany w złotówkach. Obcokrajowiec skorzysta zatem z programu, jeżeli pracuje w Polsce i płaci w niej podatki. Należy również pamiętać, że obcokrajowiec chcący nabyć nieruchomość na terytorium RP, musi posiadać stosowne pozwolenie. Kompendium wiedzy na ten temat przeczytasz tutaj >>>
Udział w programie a inny kredyt hipoteczny
Kredytobiorca nie może być, ani nie mogły być w przeszłości stroną umowy innego kredytu hipotecznego w okresie 36 m-cy. Według mnie występują tu dwa wyjątki dające możliwość udziału w kredycie osobom, których taki zapis dotyczy.
Pierwszy wyjątek. Jeśli kredyt hipoteczny przeznaczony był na inny cel niż związany z pokryciem wydatków związany z nabyciem lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego albo spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, ewentualnie domu jednorodzinnego. Jeśli ktoś był stroną kredytu hipotecznego z przeznaczeniem np. na remont nieruchomości, budowę domu, konsolidację innych zobowiązań, refinansowaniem innego kredytu hipotecznego, pożyczkę na dowolny cel to nie wyklucza go z uczestnictwa w programie #naStart.
Drugi wyjątek. Jeśli jednak ktoś był stroną umowy kredytu hipotecznego i minęło 36 miesięcy od momentu, kiedy już nie jest w tym kredycie to nie wyklucza go z uczestnictwa w programie. Jeśli ten okres jest krótszy np. upłynęło 30 miesięcy to musi zaczekać jeszcze 6 miesięcy, aby móc starać się o kredyt w programie #naStart.
Projekt ustawy ponadto jednoznacznie wymienia trzy wyjątki dające możliwość udziału w kredycie osobom, będącym uczestnikiem innego kredytu hipotecznego przed dniem złożenia wniosku o kredyt mieszkaniowy #naStart.
Pierwszy wyjątek. Jeśli umowa kredytowa została rozwiązana w związku ze skutecznym odstąpieniem od umowy deweloperskiej.
Drugi wyjątek. Prawa z tej umowy zostały przeniesione na inną osobę będącą stroną umowy tego kredytu.
Trzeci wyjątek. Umowa, której kredytobiorca był uczestnikiem został rozwiązana przed jej uruchomieniem.
Utrata praw do dopłaty
Projekt ustawy kredyt mieszkaniowy #naStart zakłada następujące przypadki utraty prawa do dopłat
Rodziny z trójką dzieci i posiadające nieruchomość mieszkalną, które zgodnie z zapisami ustawy miały prawo przystąpić do programu. Ciąży na nich obowiązek w ciągu 24 m-cy od udzielenia kredytu zbycia tej nieruchomość i zgłoszenie tego faktu w banku kredytujących ich. Jeśli tego nie zrobią to utracą prawo do dopłat w pozostałym okresie, zachowując jednoczenie prawo do dopłat ale tylko na pierwsze 24 m-ce.
Nieruchomość zostanie sprzedana. Ale są tu dwa wyjątki. Pierwszy wyjątek jest tu zbycie udziałów na rzecz drugiego kredytobiorcy, ale tylko w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Drugi wyjątek to rozszerzenie wspólności majątkowej ze współmałżonkiem, ale dotyczy to własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego nabytego albo wybudowanego z wykorzystaniem środków kredytu mieszkaniowego.
Kredytobiorca zmienił sposób użytkowania lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub jego części w sposób uniemożliwiający zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych.
Kredytobiorca nabył prawo własności innego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego albo nabył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące innego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, chyba że prawo to nabył w drodze dziedziczenia.
Kredytobiorca wynajął lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny lub jego część innej osobie lub użyczył ten lokal albo dom innej osobie. Ale uwaga.! Tu jednak utrata prawa nie jest nieodwracalna. Jeśli nieruchomość nie jest wynajmowana przez co najmniej 3 miesiące, można ponownie wnioskować o otrzymywanie dopłat po upływie tego okresu.
W stosunku do kredytobiorcy ogłoszono upadłość.
Nastąpiła zmiana sposobu oprocentowania tego kredytu ze stałego na zmienne w okresie dopłat.
Zaprzestanie bycia stroną umowy kredytowej przez jedynego kredytobiorcę spełniającego warunek wieku, z wyjątkiem przypadku, gdy zdarzenie to nastąpiło w wyniku śmierci tego kredytobiorcy lub gdy w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy pozostającego stroną tej umowy w dniu tego zdarzenia wchodzi co najmniej jedno dziecko.
Upadłości kredytobiorcy.
Pytania i odpowiedzi
Od momentu przedstawienia założeń do programu kredyt mieszkaniowy #naStart aż do pojawienia się na stronach rządowych samego projektu ustawy na stronach internetowych pojawia się coraz więcej pytań zainteresowanych osób. Również trwa ożywiona dyskusja ekspertów kredytowych odnosząca się do interpretacji poszczególnych zapisów w projekcie ustawy. Na część tych pytań i wątpliwości odpowiedziało Ministerstwo Rozwoju i Technologi, zamieszczając na swojej stronie odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania do projektu ustawy kredyt mieszkaniowy #naStart.
Postanowiłem zebrać wszystkie zadawane przez potencjalnych kredytobiorców pytania jakie pojawiają się na forach Internetowych oraz odpowiedzi na nie ministerstwa i kompetentnych ekspertów kredytowych. Śledzę na bieżąco każdy wpis dotyczący nowego programu, starając się na bieżąco umieszczać w części poświęconej pytaniom i odpowiedzią mojego vloga.
Pytania dotyczące budowy
Mam rozpoczętą budowę i podpisana umowę kredytową, ale jeszcze nie uruchomioną. Czy mogę zrezygnować z niej i czekać na wejście programu, aby z niego skorzystać? Nie możesz, dlatego , że nie spełniony zostanie warunek udziału w innym kredycie hipotecznym w ciągu ostatnich 36 m-cy. Wypowiedzenie obecnej umowy kredytowej nie mieści się w katalogu wyjątków w zapisie części ustawy.
Czy jest ograniczenie pow. użytkowej domu w budowie? Nie. Ograniczenie to dotyczy zakupu mieszkania lub domu.
Posiadam działkę, którą kupiłem na kredyt hipoteczny. Czy będę mógł wziąć kredyt mieszkaniowy #naStart na budowę domu na tej działce? Tak. Kredyt na zakup działki nie jest kredytem na zakup nieruchomości mieszkalnej, więc nie ma tu zastosowanie to ograniczenie.
Czy z promocyjnego kredytu będzie można skorzystać na zakup działki i budowę domu metoda gospodarczą? Tak. Jest to przewidziane w projekcie ustawy.
Jeśli posiadam działkę budowlaną, której jestem jedynym właścicielem to czy mogą wspólnie z moją żoną/partnerką otrzymać kredyt mieszkaniowy #naStart Nie. Obydwie osoby, uczestniczące w kredycie muszą posiadać po 50% udziałów w nieruchomości (partnerzy), posiadać działkę we wspólności (małżonkowie). Wystarczy jednak, aby sprzedać lub darować partnerce 50% udziałów w działce a w przypadku małżeństwa rozszerzyć wspólność majątkową do działki. Dopiero po wykonaniu tych czynności spełnione są warunki udziału w programie kredyt mieszkaniowy #naStart .
Pytania dotyczące rodziny, dzieci, rozdzielności
Czy mogę wziąć kredyt z dopłatami jeśli współmałżonek ma mieszkanie? Nie. Ale jest rozwiązanie, które to umożliwia. Należy spisać rozdzielność majątkową. Nie będzie też w rozumieniu ustawy zaliczany w skład gospodarstwa domowego drugi współmałżonek. Wpłynie to odpowiednio na limit, oprocentowanie ale i kryterium dochodowe. Wspólne dzieci również nie będą mogły być zaliczone w skład gospodarstwa domowego, chyba że ze sposobu uregulowania opieki nad nimi będzie wynikać, że wchodzą one w skład odrębnego gospodarstwa domowego tego kredytobiorcy. Inne rozwiązanie dotyczące rozwodników to zapis o naprzemiennej opiece nad dziećmi.
Czy partnerzy posiadający wspólne dziecko a partnerka posiadała mieszkanie, które już sprzedała może starać się o kredyt mieszkaniowy #naStart ? Nie mogą, ponieważ partnerka nie spełnia wymogów projektu ustawy. Rozwiązaniem jest kredyt dla singla dla partnera. Ale jest tu ograniczenie maksymalne kwoty dopłaty do 200 tys. lub 220 ty. lub 240 tys., w zależności od położenia lokalu kraju. Drugie ograniczenie do powierzchnia użytkowa do 50 m2 i próg dochodowy 7 tys. netto. Dziecka nie można uwzględnić, jeśli nie jest na utrzymaniu kredytobiorcy. W odwrotnej sytuacji tj. jeśli to ojciec dziecka nie spełniał by kryterium udziału w programie a matka już tak to w jej przypadku można uwzględnić dziecko. A to powoduje wzrost kwoty kredytu dopłaty odpowiednio do 400 tys. lub 440 tys. lub 480 tys., maksymalna powierzchnia użytkowa wynosi wtedy 75 m2 a próg dochodowy to 13 tys. zł.
Czy wniosek kredytowy mogą składać razem rodzic i dorosłe dziecko? Tak. Wynika to z definicji gospodarstwa domowego zastosowane w ustawie. Rodzic podobnie jak dorosłe dziecko muszą spełniać wszystkie kryteria zawarte w ustawie.
Czy mając rozdzielność majątkową mogę samodzielnie starać się o kredyt mieszkaniowy #naStart? Tak, pod warunkiem spełnienia wszystkich kryteriów.
Skorzystam z programu jako singiel, ale planuje związek małżeński. Czy mogę rozszerzyć wspólność majątkową na nieruchomość zakupioną w programie? Czy mogę darować małżonkowi część nieruchomości? Zbycie części nieruchomości na rzecz małżonka jest wyjątkiem w zasadach dotyczących utraty praw do dopłat. Do banku kredytującego należeć będzie decyzja, czy wyrazi zgodę na rozszerzenie wspólności majątkowej na kredytowaną nieruchomość bez konieczności dopisania współmałżonka do umowy kredytu hipotecznego. Natomiast dopisanie małżonka do umowy kredytu mieszkaniowego jest możliwe tylko w przypadku, w którym osoba ta spełnia warunki programu.
Czy warunki kredytu mieszkaniowego zmienią się, kiedy w trakcie jego spłaty urodzi się dziecko? Nie, urodzenie kolejnego dziecka nie wpływa na wysokość dopłaty do rat ustalonej na dzień ubiegania się o kredyt.
Czy obcokrajowiec może skorzystać z kredytu mieszkaniowego #naStart? Tak, jeżeli spełnia zostaną warunki określone w ustawie. Ustawa nie wyklucza z udziału w programie obcokrajowców, jeżeli prowadzą oni gospodarstwo domowe na terytorium Polski. Jeżeli natomiast gospodarstwo domowe prowadzone jest poza terytorium Polski to obcokrajowiec może ubiegać się o udzielenie kredytu mieszkaniowego wspólnie z osobą posiadającą polskie obywatelstwo. Kredyt jest udzielany wyłącznie w złotych polskich co oznacza, że i dochód kredytobiorcy musi być uzyskiwany w tej walucie. Obcokrajowiec skorzysta zatem z programu, jeżeli pracuje w Polsce i płaci w niej podatki. Należy również pamiętać, że obcokrajowiec chcący nabyć nieruchomość na terytorium RP, musi posiadać stosowne pozwolenie.
Czy będę mógł skorzystać z kredytu mieszkaniowego #naStart wspólnie z moją siostrą/mamą? Tak, będzie taka możliwość w przypadku prowadzenia wspólnego gospodarstwa domowego. Obydwie osoby będą musiały spełnić kryteria programu w tym braku posiadania w przeszłości nieruchomości mieszkalnej oraz nabyć razem nieruchomości po 50% udziałów w niej.
Będę chciała zaciągnąć kredyt mieszkaniowy z dopłatami wspólnie z drugą osobą. Czy oboje musimy być właścicielami kupowanej nieruchomości? Tak, oboje kredytobiorcy muszą stać się jedynymi właścicielami kupowanej nieruchomości, a ich udział w tej współwłasności musi być równy (albo być współwłasnością łączną). Zgodnie z obowiązującym prawem dom jednorodzinny staje się własnością właściciela nieruchomości gruntowej, wobec czego przy chęci zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego na budowę domu, oboje kredytobiorcy muszą być właścicielami działki.
Ile osób w gospodarstwie policzą w programie kredyt mieszkaniowy #naStart w sytuacji gdy rodzina wygląda w ten sposób: Pan i Pani – związek nieformalny posiadający jedno wspólne dziecko + 4 dzieci Pani z poprzedniego związku? Zgodnie z założeniami programu kredyt mieszkaniowy #naStart pod uwagę zostaną wszystkie dzieci obydwu kredytobiorców, a więc wspólne i z osobnych związków. Musi być spełniony warunek, że dziecko/dzieci z poprzedniego związku jest na utrzymaniu rodzica tworzącego obecne gospodarstwo domowe z drugim partnerem/partnerką. W przypadku osób po rozwodzie możliwe jest uwzględnienie dziecka na utrzymaniu w przypadku opieki naprzemiennej orzeczonej przez sąd -zapis w akcie rozwodowym.
Pytania dotyczące posiadania nieruchomości
Jeśli posiadam domek letniskowy to czy spełniam kryterium programu? Tak. Pod jednym warunkiem, że ta nieruchomość nie spełnia definicji budynku mieszkalnego wg prawa budowlanego.
Czy jak dostałam dom w darowiźnie i mieszkają tam rodzice, a ja mieszkam na wynajmie, to czy mogę ubiegać się o kredyt 0%? Osoby, które nabyły lokal mieszkalny lub dom i łącznie spełniły warunki: nabycie nastąpiło na drodze spadku lub darowizny, dokonały zbycia tej nieruchomości, zbycie jej było w formie darowizny, darowizna ta była dokonana na rzecz osoby nie wchodzącej do gospodarstwa domowego tej osoby. Jeśli zostaną spełnione wszystkie te warunki to można skorzystać z #naStart.
Inne zagadnienia
Czy mogę prowadzić działalność gospodarczą w nieruchomości zakupionej ze środków pochodzących z programu? Jeśli kredyt z dopłatą został udzielony do 80% wartości inwestycji to tak działalność można prowadzić. Jeśli jednak wkład własny był niższy jak 20% i podlegał gwarancji BGK to do czasu wygaśnięcia gwarancji nie może być wykorzystywany przez kredytobiorcę do prowadzenia działalności gospodarczej. Ograniczenie uwzględnia także adres zarejestrowanej działalności w mieszkaniu/domu sfinansowanym kredytem mieszkaniowym.
Czy będę mógł sprzedać mieszkanie kupione z pomocą programu zanim minie 10 lat? Tak. W przypadku zbycia nieruchomości w okresie przysługiwania dopłat do rat kredytu mieszkaniowego, dopłaty do rat wygasają z ostatnim dniem miesiąca wystąpienia tego zdarzenia, Dopłaty do rat uzyskane przed dniem sprzedaży nieruchomości nie podlegają zwrotowi.
Czy mieszkanie zakupione z pomocą programu będzie można wynająć zanim minie 10 lat? W przypadku wynajęcia takiego mieszkania w okresie przysługiwania dopłat do rat dopłaty wygasają od momentu jego wynajęcia. Dopłaty do rat uzyskane przed dniem wynajęcia nieruchomości nie podlegają zwrotowi.
Jeśli pracuję za granicą i zarabiam w innej walucie niż złoty to czy będę mógł skorzystać z programu?Nie. Kredyt mieszkaniowy #naStart jest udzielany wyłącznie w walucie polskiej. Bank kredytujący zgodnie z rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego, kredytu hipotecznego udziela się w dominującej walucie dochodu. Słowo dominującej ma tu istotne znaczenie. Jeśli do kredytu przystąpi również druga osoba, posiadająca dochody w PLN i jej dochody wystarczą do zaciągnięcia kredytu z dopłatami to wówczas dochodów w walucie drugiej osoby nie uwzględniamy. Dzięki temu można skorzystać z kredytu #naStart . Należy też wspomnieć, że zdolność kredytowa w tym programie jest liczona korzystniej jak w standardowym kredycie hipotecznym. Dzięki temu może się okazać, że mimo uwzględnienia dochodów tylko jednej osoby pojawi się szansa na skorzystanie z tego programu.
Jak obliczyć dochód gospodarstwa domowego, aby spełnić warunki kryterium dochodowego. Z jakiego okresu będzie liczony mój dochód? Czy z tego samego okresu będzie liczona moja zdolność kredytowa? Przez dochód gospodarstwa domowego kredytobiorcy należy rozumieć przeciętny miesięczny dochód w rozumieniu art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o świadczeniach rodzinnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 323), osiągnięty łącznie przez osoby wchodzące w skład gospodarstwa kredytobiorcy. Należy ten artykuł powyższej ustawy dobrze przeanalizować, aby wiedzieć jaki dochód uwzględnić a jaki nie w liczeniu dochodu, spełniającego kryteria udziału w Programie na Start. Rekomenduję, aby ten dochód wyliczać odnosząc się do progów dochodowych podanych w projekcie ustawy. Pod kątem limitu dochodowego brany będzie pod uwagę dochód osiągnięty w roku poprzedzającym rok złożenia wniosku o kredyt mieszkaniowy. Natomiast liczenie dochodu przez banki do ustalenia zdolności kredytowej odbywa się na innych założeniach. To banki kredytujące należeć będzie decyzja, jaki okres wezmą pod uwagę obliczając zdolność. Zwykle jest to średni dochód netto z 3 lub 6 lub 12 miesięcy w zależności od banku.
Czy mogę uczestniczyć w programie kredyt mieszkaniowy #naStart jak wcześniej korzystałam już z innego programu wsparcia w nabyciu nieruchomości mieszkalnej z kredytu hipotecznego? Jest taka możliwość, ale występują pewne ograniczenia. Należy bowiem spełnić łącznie trzy warunki. Po pierwsze. Dotyczy to tylko osób, które korzystały z programów Rodzina Na Swoim i Mieszkanie Dla Młodych. Po drugie. Dotyczy tylko tych osób, które posiadają trójkę dzieci. Po trzecie. Posiadane obecnie mieszkanie będzie musiało być sprzedane w ciągu 24 m-cy od udzielenia kredytu w programie Mieszkanie na Start. Skorzystanie wcześniej z Bezpiecznego Kredytu 2% czy Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego (Gwarantowanego Kredytu Mieszkaniowego) wyklucza z takiej możliwości.
Czy to, że podpisałem umowę kredytową w programie BK2% , ale ostatecznie z kredytu nie skorzystałem i umowa wygasła czy wykluczy mnie to z korzystania z kolejnych programów, jeśli będę spełniał nadal warunki do nowego programu kredyt #naStart? Formalnie byłeś stroną umowy o Bezpieczny Kredyt 2%, więc wykluczy to z możliwości ubiegania się o kredyt w nowym programie zgodnie obecnym projektem ustawy. Brak uruchomienia kredytu nie byłby problemem w przypadku innego kredytu hipotecznego i tylko w sytuacji odstąpienia w ciągu 14 dni od podpisanej umowy na kredyt. W opisanej sytuacji nie doszło do odstąpienia od umowy w przepisowym terminie, ale wygaśnięcia już podpisanej umowy kredytowej.
Czy jeśli przekroczę limit dochodów to automatycznie wyklucza mnie z programu dopłat? Nie. Obniży się wtedy wysokość dopłaty do odsetek. W przypadku przekroczenia dochodu singli wysokość dopłaty obniża się o 50 gr. za każdą 1 zł przekroczenia dochodu. Dla pozostałych gospodarstw o 25 gr.
Pytania dotyczące zakupu nieruchomości
Jeśli mam podpisaną umowę deweloperską to czy mogę starać się o kredyt? Tak. Do momentu kiedy nie jest podpisana ostateczna umowa przeniesienia własności posiada się prawo do kredytu #naStart.
Czy będę mógł skorzystać z kredytu mieszkaniowego na nieruchomość o dowolnej wielkości?Powierzchnia użytkowa nabywanego lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego będzie limitowana, natomiast przekroczenie wskazanego limitu nie oznacza automatycznego wykluczenia z programu, a jedynie zmniejszenie przysługującej dopłaty.
Jeśli mam cesję umowy deweloperskiej, czy będę mógł skorzystać z programu? Nie. Projekt ustawy wyklucza taki cel.
Czy kredytem mieszkaniowym z dopłatami będzie można sfinansować, oprócz zakupu mieszkania, również zakup miejsca postojowego? Będzie można sfinansować miejsce postojowe w ramach kredytu mieszkaniowego #naStart , ale tylko wtedy, jeśli z wraz z nabyciem lokalu mieszkalnego nabędzie się prawo do wyłącznego korzystania w ramach udziałów w nieruchomości wspólnej na zasadzie tzw. quoad usum, które zostanie wpisane w księdze wieczystej założonej dla lokalu mieszkalnego. Nabycie miejsca postojowego w hali garażowej czy garażu stanowiące odrębną nieruchomość i mają założoną osobną księgę wieczystą mogą zostać nabyte za gotówkę.
Czy będzie można nabyć miejsce postojowe jako prawo do wyłącznego korzystania w ramach udziałów w nieruchomości wspólnej na zasadzie tzw. quoad usum już po udzieleniu kredytu #naStart Tak. Wówczas takie prawo zostanie ujawnione w księdze wieczystej założonej dla lokalu mieszkalnego. W przypadku zakupu takiego miejsca postojowego po udzieleniu kredytu mieszkaniowego, jego finansowanie kredytobiorca musiałby pokryć ze środków własnych. Nie dojdzie wówczas do naruszenia przepisów projektowanej ustawy, a w konsekwencji do utraty dopłat do rat.
Jestem w związku nieformalnym. Czy będę mogła wziąć samodzielny kredyt mieszkaniowy na połowę mieszkania, a mój partner samodzielny kredyt mieszkaniowy na jego drugą połowę? Ustawa nie przewiduje takiej możliwości. Kredyt mieszkaniowy #naStart nie będzie mógł zostać udzielony na zakup jedynie udziałów w nieruchomości.
Czy mogę nabyć nieruchomość mieszkalną z partnerką i podzielić nierówno udziały w nieruchomości np. 40% do 60%? Nie, kredyt mieszkaniowy będzie mógł zostać udzielony jako kredyt hipoteczny wspólnie dwóm kredytobiorcom w przypadku, gdy nieruchomość zakupiona z wykorzystaniem środków z tego kredytu stanowić będzie współwłasność obu tych kredytobiorców, a ich udział w tej współwłasności będzie równy (partnerzy), albo będzie to współwłasność łączna (małżeństwa).
Kompendium wiedzy o kredycie bez wkładu własnego – Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy – przeczytasz tutaj>>>
